Ekonomik çıkmazlar, siyasi çalkantılar, Covid-19 pandemisi… Krizin ve kaosun, klişeleşmiş deyimle, pik yaptığı bir dünyayı, kedimiz ya da köpeğimizle birlikte, sığındığımız evlerimizden seyretmekten başka bir şey yapamıyoruz.
Ve yine, diğer ülkeler için değil ama ülkemiz için en yıkıcı doğal afet kategorisinde olan depremler.
En son İzmir depremiyle fark ettik ki; ister kiracı olalım, ister ev sahibi olalım, sığındığımız son kalelerimiz, yani evlerimiz de yeri geldiğinde büyük bir tehdit olabiliyor.
Bir binayı güvenli kılan unsurlar nelerdir? Yeni yapılan binalar gerçekten dayanıklı mı? 1999 depremi öncesinde yapılan binaları riskli mi saymak gerekiyor? Sıradan vatandaşlar, ev kiralama veya satın alma sürecinde nelere dikkat etmeli? Evlerde-binalarda çıplak gözle, ilk başta fark edilebilecek temel problemler nelerdir?
İstanbul Teknik Üniversitesi İnşaat Mühendisliği Bölümü Öğretim Üyesi Doç. Dr. Beyza Taşkın ve gayrimenkul danışmanı Keziban Balta’yla konuştuk. Demir Bükrüoğlu ise deprem kaygısıyla göç etmeyi anlattı.
“Benim için önemli olan deprem değil, depremden sonra ne yapacağımız”
Sözü önce, olası İstanbul depremi nedeniyle annesiyle birlikte İstanbul’dan Ordu’ya taşınan Demir Bükrüoğlu’na bırakıyoruz.
Bir güvenlik şirketinde proje danışmanı ve operasyon koordinatörü olarak çalışan, 49 yaşındaki Demir Bükrüoğlu, geçen yıla kadar, annesiyle birlikte İstanbul Maltepe’de, 70’li yılların ortasında inşa edilmiş bir binada yaşıyordu. Kat sahibi komşuları ile alt katta yer alan bir dükkan sahibi arasında yaşanan uzun süreli bir zıtlaşma, bina için çürük raporu alınmasıyla sonuçlanınca, taşınma gereği duymuş. Bükrüoğlu’nun, baba yadigarı evinden ayrılmaya karar vermesinde beklenen büyük İstanbul depreminden ziyade, deprem sonrası yaşanacaklardan duyduğu kaygı yatıyor:
“Allah, herkesin annesine ömür versin, bende 85 yaşında bir anne var ve hani benim için önemli olan deprem değil; depremde, Allah izin verirse yaşarsanız, depremden sonra ne yapacağınız kısmı, ki böyle kozmopolit bir şehirde… Ve ben de hani düşünüp taşınınca, 85 yaşındaki bir anneyle, bir çadır ya da toplanma alanına gidebilme ya da işte, o andaki size ulaşabilme kısmını çok çok riskli bulduğum için şehri terk etmeye karar verdim, kendi evimizden açıkçası olaraktan… Ve kiraya da vermeden, şu anda boş bir vaziyette çürük raporuyla beraber duruyor.”
Sadece Maltepe’de 20 bin 102 hane geçici barınmaya ihtiyaç duyacak
İstanbul Büyükşehir Belediyesi Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü’nün, 2019 verilerinden hareketle hazırladığı “İlçe Olası Deprem Kayıp Tahmini Kitapçıkları”nda yer alan bilgiler, Bükrüoğlu’nun Maltepe’ye dair kaygılarının gayet makul olduğunu gösteriyor. Örneğin, 7.5 şiddetindeki olası bir depremde, 513.316 nüfusa sahip ilçede, 20 bin 102 hane geçici barınmaya ihtiyaç duyacak.
Maltepe’deki evlerinden ayrılma kararı alınca, ilk olarak kendi muhitinden ev bakan ama uçuk kiralar sebebiyle pek içine sinen bir ev bulamayan Trabzonlu Bükrüoğlu, Silivri merkezli 5.8 şiddetindeki depreme de şahit olunca çareyi, ne bir tanıdıklarının ne de bir akrabalarının yaşadığı ama deprem riskinin az olduğunu düşündüğü Ordu’ya taşınmakta bulmuş. Kiracı Bükrüoğlu’nun işinin esnekliği de İstanbul’da yaşamasını gerekli kılmıyor:
“Yani işim Ordu’da değil hala, ben anne için geldim buraya ve onun gönlü olsun, her şey olsun dedik; insanları görsün, arabalar geçerken izleyebilsin derken fazlası oldu, önünden artık teleferik de geçiyor. Yazın yamaç paraşütü geçiyor, işte bir ada vapuru geçiyor, böyle bir durumdayız ve bunu seçerken de yirmi altına, pardon üstüne çıkmak istemedim, şans eseri de bu bina yirmi yaş ki, yeni deprem yasasına göre yapılan bir binaydı ama açıkçası kendi şahsi fikrim, hiçbir zaman, hiçbir şekilde ben yüzde yüz garantili yeni bina da olsa inanır mısınız deseniz; ne yalan diyeyim, çok bu konuda bu ülkede mustaribim, yani pek inanasım gelmiyor.”
“Depreme dayanıklı binalarda fiyatlar yükselişe geçti”
Yakın zamanlı Van, Elazığ, İstanbul ve en son da İzmir depremleri… Yurt genelindeki hafif, orta şiddetli ve şiddetli depremler; Bükrüoğlu örneğinde görüldüğü üzere, ev sahibi ya da kiracıların mevcut evlerini ya da baktıkları evleri sorgulamalarına sebep oluyor. Bu durum da emlak piyasasında dalgalanmalar yaratıyor.
Bir emlak şirketinin İzmir Karşıyaka’daki ofisinde çalışan gayrimenkul danışmanı Keziban Balta, özellikle İzmir depreminden sonra, kiracıların ya da ev sahibi olmak isteyenlerin daha kontrolcü ve araştırmacı olmaya başladığını söylüyor:
“Konuma göre daire seçimi yapılıyordu fakat deprem sonrasında müşterilerimizin ilk tercihleri şu anda sağlam zemin, sağlam bina… Blok kat sayı tercihlerinde bir düşüş oldu. Şu an konum düşüncesi ortadan kalktı. Satılıktan çok kiralığa talep var. Kiralamada bile müşterilerimiz yeni bina-az kat blok binalarda, deprem yönetmeliği olan binalarda zemin yapılar nasıl, zemin denetim raporları gibi somut belgeleri bizden talep ediyorlar.
Depreme dayanıklı özellikle yeni binalarda fiyatlar şu anda yükselişe geçiyor. Çünkü talep çok fazla, deprem öncesinde müşterilerimiz bunu çok fazla incelemiyordu, bu seçenek son sıralardaydı. Gayrimenkul danışmanları olarak bizler de aynı şekilde müşterilerimizin içlerini rahatlatacak şekilde depreme dayanıklı mı zemin etütleri nasıl bunların evraklarıyla birlikte müşterilere sunuyoruz.”
Bina güvenliği için üç temel şart
Yurt genelindeki irili ufaklı birçok depremden sonra fikirlerine başvurulan isimlerden biri olan İTÜ İnşaat Mühendisliği Öğretim Üyesi Doç. Dr. Beyza Taşkın’a göre, binaların deprem riski karşısındaki güvenliği için birbiriyle ilişki üç öğeye dikkat etmek gerekiyor:
“Bir binayı güvenli kılan en önemli unsur, binanın inşa edildiği yöreye uygun, depremselliğe uygun parametrelerin alınıp alınmadığıdır. Hemen akabinde, zemin koşullarına uyumlu yapılmış mıdır? Her şeyin de ötesinde, mühendislik hizmeti alınarak projelendirilmiş midir; yani deprem bölgesi, yerel zemin koşulları ve bunlarla uyumlu mühendislik hizmeti alınarak tasarımın yapılıp projelendirilmesidir. Ama inanın ki, daha da önemli bir şey var sıklıkla karşılaştığımız, o da, binanın tasarımın projesine uygun olarak inşa edilip edilmediği hususudur. Dolayısıyla, bu üç parametre bir aradaysa, binamız güvenlidir diye değerlendirebiliriz.”
“Her eski bina risklidir demek çok yanlış”
Vatandaşlar arasında, yeni binaların daha güvenilir olduğuna dair yaygın bir kanı var. Akademisyen Taşkın, denetimlerin bir nebze de olsa iyileşmesiyle birlikte, inşaat teknolojilerindeki gelişmelere ve müteahhitlerin daha bilinçli yatırımcılara dönüşmelerine bağlı olarak, yeni binaların güvenli kabul edilebileceğini söylüyor ama özellikle 1999 depremi gibi felaketler sabit alındığında, farklı tarihli deprem yönetmeliklerinin belirleyici olduğunu vurguluyor.
Taşkın’a sözü bırakmadan önce, ülkemizde deprem yönetmenliklerinin 1940 yılıyla birlikte gündeme girdiğini fakat esas olarak, 1975 yönetmeliğiyle kapsamlı şekilde uygulanmaya başladığını söylemek lazım. 75 yönetmenliğinin ardından ise 1998 yönetmeliği geliyor:
“Aslında bizim kriterimiz, hani hep 99 denmesinin sebebi, yönetmelik yürürlüğe giriyor, e tabi tasarımlar yapılıyor, inşaatlar başlıyor, bu inşaatların tamamlanması, yani 98 yönetmeliğine uygun inşaatların tamamlanması 99 ve 2000’li yılları buluyor. Dolayısıyla aslında ayrım deprem yönetmeliğinin güncellenmesinden geliyor takvim olarak. Dolayısıyla soruyu da toparlarsak, bu binaların hepsinin riskli olduğunu söylemek hiç mümkün değil. Bakın, bu tarihlerden çok daha eski bina toplumuna sahip bir ülkeyiz. Bizim geçmişimiz, topraklarımızın geçmişi çok fazla… Ayasofya’dan bugün bahsedebiliyorsak, bugün bunları kullanabiliyorsak, birçok tarihi binayı Anıtlar (Yüksek) Kurulu isimli kurumla koruyup hala kullanımda tutabiliyorsak, demek ki her eski bina risklidir demek çok yanlış olacaktır.”
“İnşaat sektörü de, Türkiye’nin karanlıkta olduğu yıllardan etkilendi”
Taşkın, binaların deprem yönetmenliğine uygunluğunun belirleyici olmasının yanında, ülkedeki inşaat sektörünün de bazı dönemlerde resmi ve normal olanın dışına çıktığının akılda tutulması gerektiğinden bahsediyor:
“Özellikle bakın, Türkiye’nin siyasi olarak da karanlık olduğu, karmaşık olduğu yıllarda; e tabii ki, inşaat da sektör olarak bu karmaşadan etkilenmiştir. Yani gözden kaçan uygulamalar, denetimi hiç hiç yeterli olmaması, denetim yapacak olan insanların sayılarının azlığı ve bilgisayar-internet teknolojisinin olmaması gibi hususlar inşaat kalitesini açıkça düşürmüştür. Zaten o günlerde, tabii bilgi birikimi ve teknoloji de düşük olduğu için, malzeme dayanımları nispeten kötüdür, yani daha zayıftır; işçilik çok daha umursamaz, titiz olmayan bir şekilde teşkil edilmiştir. Yerel zemin koşullarına dair araştırmalar ve yerinde ölçmeler, deney imkanları çok sınırlıdır.
“Kullanıcıların evlerde yaptığı değişiklikler de etkili”
Dolayısıyla tabii otomatikman bunlar belli bir zafiyet getiriyor ama bir de şöyle bir şey var: Denetimsizlik sadece binanın imalatı, yani inşası esnasında karşımıza çıkan bir husus değil; binanın tesliminden sonra kullanımına geçmesi döneminde insanların da, yani kullanıcıların da bireysel olarak yaptığı değişiklikler de bu ülkede çok fazladır. Bu nedenle de zaten imar afları çok sık bir şekilde karşımıza çıkmaktadır bu ülkede.
Yani vatandaş değişikliğinden kastım, çok masumane bir duvar tadilatı veya bir boru tadilatı, kalorifer sisteminin yenilenmesi gibi bir şey olabileceği gibi, biz daha çok, üzerine kaçak kat çıkmak, o katla yetinmeyip bir kat daha çıkmak veya aşağılarda fazla gördüğümüz taşıyıcı sistem elemanlarını oymak, delmek hatta ve hatta lüzumsuz gördüklerimizi tamamen ortadan kaldırmak gibi uygulamaları da bireyler olarak yapmışızdır maalesef ki. Dolayısıyla, risk aslında, değerlendirdiğiniz zaman bu 98 yönetmeliği öncesindeki yapılar için, saydığım sebeplerin bir simülatif toplamı olarak karşımıza çıkıyor.”
“İstanbul’un depremselliği yüksek bölgelerinde de yaşayabilirsiniz ama …”
Türkiye’de salt deprem risk haritasına göre yaşanacak yer seçmenin Konya Karaman civarına taşınmak gibi absürt sonuçlar doğuracağından şakayla bahseden Doçent Dr. Taşkın, İstanbul’un deprem riski taşıyan bölgeleri için şunları söylüyor:
“Yani İstanbul’un, tabii ki, daha riski olan bölgeleri vardır diğerlerine göre karşılaştırdığımız zaman, bu çok bilinen bir şey zaten. Biliyorsunuz, ülkemizin en yıkıcı depremleri Kuzey Anadolu Fay Hattı üzerinde ve buraya yakın olan yerleşim yerlerinde yaşanmaktadır, karşılaşılmaktadır. Bunun uzantısı da Marmara Denizi’nden ve İstanbul’un hemen güneyinden geçmektedir bu fay hattının.
Bir de, üstüne üstlük bu Marmara kıyısına yakın olan yerleşim bölgelerinde, ilçelerde üstüne üstlük de yumuşak zemin koşulları var ise; dereler, dere yatakları ve bu dere yataklarına yakın bölgelerde inşa edilmiş yapılar var ise, gerekli önlemler alınmadan tasarım yapılmış ise, bir endişe duymamız gerekir.
Aksi takdirde, bulunduğu yöreye uygun yapılan yapılar, isterseniz deprem kaynağına yakın olan konumlarda olsun, isterseniz İstanbul’un kuzeyinde olsun hiçbir sorun getirmeyeceği gibi, çok uzak, yani çok kuzeyinde İstanbul’un; ancak hiçbir hizmet, mühendislik hizmeti görmemiş, malzemesi kötü, kullanıcılar tarafından gerekli bakımları yapılmamış, gerekli şekilde korunmamış veya müdahale görmüş yapılar, en uzak noktada da olsa yıkılırlar. Biz bunu İzmir depreminde yaşadık biliyorsunuz… İstanbul’un da her yerinde yaşayabilirsiniz, depremselliği yüksek bölgelerde de yaşayabilirsiniz, yeter ki yapılarımız buna uygun olarak tasarlanmış olsun.”
Binanın bodrum katına inilmeden karar verilmemeli
Peki, sıradan vatandaşlar; ev sahipleri, kiracılar yaşadıkları/baktıkları evlerde deprem riskine dair nelere dikkat etmeli? Doç. Dr. Beyza Taşkın, evi yerinde görmenin önemini belirttikten sonra, şu başlıkları işaret ediyor:
*Hangi deprem yönetmeliğine göre yapılıp yapılmadığını anlamak için, binanın inşa edildiği yıla bakılmalı,
*Binanın projesi olup olmadığına bakılmalı; inşaat mühendislerinin çizdiği projeler ancak uzmanlar tarafından anlaşılabileceği için, aynı binanın hemen herkesin anlayabileceği mimari çizimlerine bakılmalı,
*Her şeyden önemlisi, binanın bodrum katına bakılmalı; rutubet olup olmadığı ile birlikte, kolon, kiriş gibi taşıyıcı sistem elemanları kontrol edilmeli,
*Ve tabii apartman türü, yüksek yapılar söz konusu olduğunda giriş katına bakılmalı; ofis, dükkan, mağaza gibi unsurlar kontrol edilmeli.
Taşkın şöyle diyor:
“Ama proje işi uzun meşakkatli dersek, şunu yapmamız gerekiyor: Binanın yılını öğreneceğiz, yılını öğrendikten sonra o binanın bodrum katına ineceğiz. Çoğunlukla ihmal edilen nokta budur. Bodrum katlar, çünkü özellikle rutubetin fazla olduğu, bu sebeple de bozulmaların ilk başladığı noktalardır. Hem burada bir su akışı var mı, yerde su birikmesi var mı, sudan, yani rutubet kokusu var mı, yoksa temiz, havalandırılmış bir bodrum mu, bodrum katlardaki kolonlarda, kirişlerde yani taşıyıcı sistem elemanlarında kırık dahi olsa, bir bozulma var mı binanın genel görüntünde diye bakmalıyız.
Bir de özellikle, son söyleyeceğim bu olsun, apartman türü yapılarda, yüksek yapılarda giriş katlarında önemli boşluklar var mı, yani kullanım alanının dışında, sadece taşıyıcı sistem üzerinde duran veya bazı ticari ofis, dükkan, mağaza gibi unsurlar var mı, bu unsurlarda bir değişiklikler yapılmış mı diye incelemekte yarar var, çünkü bu katlar eğer bu şekilde ofis ticari neyse dükkan amaçlı kullanıyorlarsa çoğunlukla kat yükseklikleri diğer konut katlarına göre daha fazla oluyor ve yumuşak kat dediğimiz bir kat davranışı sergiliyor. Bina yeniyse, yani o söylemiş olduğum yıllardaki 98 ve sonrası yönetmeliğe uygun yapılmış ise, o zaman tabii çok endişe etmemiz gerekmez. Ama hem eski hem de altında dükkan falan barındıran tarzda bir yapı ise, biraz daha dikkatli olunmasını ben tavsiye ederim.”
“Ekspertiz yapılmasını öneriyoruz”
Yine gayrimenkul danışmanı Keziban Balta da, Taşkın’ın söylediklerinden pek farklı şeyler söylemiyor:
“Binalarda ya da evlerde gözle görülebilecek bazı detaylar var. Mesela binada bulunan çatlaklar, nem, küf işte rutubet ısısal etkilerden oluşabilecek deformasyonlar olabilir. Altyapısı çok önemli, malzeme kullanımı… Bunu inceleyebilirler. Binanın fiziki durumu çok önemli.
Deprem sonrasında deprem yönetmenliğine uygun binaları tercih ediyorlar. Deprem öncesi binalar artık çok ilgi görmüyor, zemin etütleri çok önemli, belediyelerden alınmış yapı denetim raporlamaları, bu çok aydınlatıcı.
Biz dairlerimizde kredi kullanılsa da kullanılmasa da ekspertiz yapılmasını öneriyoruz. Ekspertiz raporunda birçok cevabı zaten görebiliriz. Sadece cephesi, iskanı, deprem risk raporu, zemin etüdü var mı, donatılar demir donatıları projeye uygun yapılmış mı – bunları da öğrenmiş olabiliriz bu ekspertiz raporu sayesinde.”