İstanbul'da bir ev sahibinin kiracısına açtığı yüzde 25 zam sınırı davasında emsal niteliğinde karar çıktı. Mahkeme, kirasının arttırılması istenen konutun rayiç bedellerin altında kaldığına hükmederek, ekonomik kriz durumunun dikkate alınmasına karar verdi. Bu durum, ev sahipleri ile kiracılar arasındaki krizin devam ettiğini gösteriyor. Örnek olarak, İstanbul'un Eyüpsultan ilçesinde yaşanan bir olayda, 2019 yılında ev kiralayan bir vatandaşın 2021 yılında kira bedelini yıllık yasal artış oranı kadar güncellemesi üzerine, ev sahibi yargıya başvurdu.
Ev sahibi, kiracının yaptığı yüzde 25'lik artışın, taşınmazın bulunduğu site içerisindeki emsal bedellerin altında kaldığını belirtti. Ancak yerel mahkeme, ev sahibinin kira uyarlama artış başvurusunu reddetti. Bu karar üzerine ev sahibi davayı istinafa taşıdı. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi ise yerel mahkemenin kararına katılmayarak, uyarlama davasının şartlarının incelenmesini ve uyarlama istenen taşınmazın mevcut durumunun dikkate alınması gerektiği kararını verdi. Bu karar, benzer durumdaki diğer davalar için de emsal teşkil edebilecek nitelikte.
haberglobal.com.tr adresindeki habere göre; Karar, yasal sınır olan yüzde 25 zam oranının güncellenebilmesi noktasında emsal nitelik taşıyor.
YENİDEN DÜZENLENEBİLİR KARARI
Kararın devamında ise kiralanan yerin niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik krize atıf yapıldı. Kararda ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığının araştırılıp değerlendirilmesi ve bir rapor alınarak hüküm kurulması gerektiğinin altı çizildi.
5 YIL DETAYI
Emsal teşkil edecek kararı değerlendiren Gayrimenkul Hukukçusu Avukat Sinan Keskin, halihazırda ev sahiplerinin kiralarının mevcut ekonomik koşullara ve çevre rayiçlerine göre düşük kaldığına dikkat çekerek, 5 yılın dolmasının ardından kiralarının yükseltilmesi için kira tespit davası açabildikleri bilgisini paylaştı.
Av. Keskin, uyarlama davasında sınırın aşılabileceğini söylüyor.
KİRA SINIRI AŞILABİLİR Mİ?
Kira uyarlama davasının kira tespit davasından en önemli farkını da Keskin, şu sözlerle anlattı:
"Kira bedelinin günün koşullarına uyarlanması için 5 yılı beklemeksizin her zaman açılabilmesi. Örneğin; kiracı sözleşmenin 2. yılında 3 bin TL kira ödüyorsa bunun uyarlama davası sonucunda piyasa rayiç bedeli 25 bin TL ise, bu rakama yükseltilmesi mümkün olabilecektir. Yine uyarlama davasının şartları varsa ve mahkemece kabulü halinde, bu durumda yüzde 25'lik kira sınırının aşılması söz konusu olabilecektir."
DAVA YOLU AÇIK
Keskin, değerlendirmesini ise şu şekilde noktaladı:
"İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi, kira uyarlamasına ilişkin açılan bir davada mahkemenin red kararı vermesini doğru bulmuyor, uyarlama davasının şartlarının incelenmesini, bilirkişi heyetinden rapor alınmasını, uyarlama ile ilgili tüm hususlar değerlendirdikten sonra bir karar verilmesi gerekli olduğunu söylemektedir. Dolayısıyla, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi, ev sahibi için kira tespit davasında öngörülen beş yıllık sürecin dolmasını beklemeden, kira uyarlama davasının önünü açtığını söyleyebiliriz."
KİRACI FAZLA ÖDEME YAPTIYSA...
Avukat Hadi Dündar, kira sözleşmesinde tarafların karşılıklı olarak kira artışını ve dönemini belirleyeceğini ve bu sözleşmelerin yıllık olduğunu ve her yıl TÜFE oranına göre yenilendiğinin altını çiziyor. Dündar, yüzde 25 sınırından fazla ödeme yapan kiracının ise geriye dönük alacak davası açabileceğine dikkat çekiyor. Dündar, "Bu dava geriye dönük beş yılı inceler. Mahkeme bilirkişi yardımıyla hesaplama yapar, hangi yıl ne kadar ödenmesi gerektiğini çıkartır. Fazla bir ödeme varsa kiracıya verilmesi için karar verir, aynı şey ev sahibi için de geçerli, kiracı kirayı artırmıyor ya da belirlenen TÜFE'ye göre az artırıyor ise ev sahibi kiracıya alacak davası açabilir" ifadelerini kullanıyor.