Endeksa Genel Müdürü Öğüt: Görünmez tavana ulaştık, konuta hücum dönemi bitti

Gayrimenkul veri analizi platformu Endeksa'nın Genel Müdürü Görkem Öğüt, konut piyasasındaki son durumu değerlendirdi.

Habertürk’ten Ahmet Hamdi Girgin’e konuşan Öğüt, konut satışlarındaki düşüşün nedenlerini şöyle açıkladı:

“Bizim yaptığımız bir çalışma var, satın alınabilirlik endeksi. Bu temel olarak bir gayrimenkulün yüzde 100'ünün krediyle alındığı varsayımına dayanıyor ve bu varsayımdan yola çıkarak, Merkez Bankası'nın yayınladığı faiz oranları, yine TÜİK'in yayınladığı hane gelirleri ve Endeksa'daki ortalama konut fiyatları üzerinden bir endeks hazırlıyoruz. Bir önceki ay bu 64 puan seviyesindeydi, bu 45'e düştü. Yani bir azalma var. Bu bize şunu söyleyebiliyor; kredilerin zorlaşmış olmasının bir etkisi var satın alma gücü üzerinde. Ama asıl neden bence fiyatların artık geldiği seviye. Yani bu seviyelerden artık alım yapmak istemiyor insanlar. Bunu artan ilan adetlerinden, yani bizim tabirimizle satılmayı bekleyen stok adetinden de anlayabiliyoruz. Giderek artıyorlar. Çok hızlı bir hareket vardı özellikle insanların kendini koruma altına almak için gayrimenkule hücum ettikleri neredeyse tabiri caizse bir dönemden çıktık.

“Görünmez tavana ulaştık”

Her fiyattan neredeyse gayrimenkul satılıyordu, artık bu dönem bitti. Yani insanlar daha akılcı davranıyorlar. Daha farklı il alternatifleri değerlendiriyorlar. Biraz sanki görünmez tavana ulaşmış gibiyiz fiyat konusunda ve bu da tabii hızı ister istemez kesiyor ve yavaşlatıyor.”

“Türkiye en yüksek konut fiyatına sahip”

Türkiye'de metrekare birim fiyatının yaklaşık 20 binleri bulduğunu söyleyen Öğüt, “Ortalama konuta bakacak olursa 2 milyon 700 bin liraya yaklaştı. İstanbul'da bu rakam daha da yüksek. 3 milyon 800 bin lira ortalama bir konutun fiyatı. Buna ilk el ve ikinci el dahil. 32 bin liraya yakın da bir metrekare birim fiyatı var. Aslında genel olarak baktığımızda biz hala dünyanın arkasında seyrediyorduk geçtiğimiz aylarda fiyatlama olarak. Fakat işte yakın zamanda OECD ilk çeyrek raporunu açıkladı, konut fiyatları açısından birinciliği kaptık. Yani hem nominal değerde hem reel değerde en yüksek konut fiyatına sahip ülke olmuş durumdayız OECD analizlerine göre” dedi.

Fiyatlar düşmeyecek

Konut fiyatlarının düşmesini beklemeyen Öğüt, şöyle konuştu:

“Aslında üretim maliyetinin düştüğü günlerde bizim fiyatların aşağı doğru hareketini beklememiz normal. Şu an beklenen veya hatta çok konuşulan 'Balon patladı, artık fiyatlar düşecek, yarı yarıya inecek' gibi şeyleri söylemek ne yazık ki mümkün değil. Yani enflasyonun olduğu bir yerde, üretim maliyetlerinin yüksek olduğu bir yerde fiyatların dramatik bir şekilde düşmesini beklemek doğru değil.”

“Kiraya vermek için konut almak mantıklı mı?”

Öğüt, “Türkiye'de kiraya vermek için konut almak şu anda mantıklı mı?” sorusuna ise şu yanıtı verdi:

“Bizim şu an ortalama geri dönüş sürelerimiz Türkiye için 18-19 yıllarda. Bu normalde bölgesine göre 18-20-21 yıl arasında değişen bir denklemdeydi zaten ama lüks yüksek fiyatlı bir yerlere gittiğimizde bu artık 35 yıllara falan açılan yerler var. Bu bize neyi söylüyor? Orada fiyatlar çok yüksek, kiralar düşük. Bakıyorsun kirasına 40 bin lira, düşük değil. Şimdi burada böyle bir problem oluşmuş durumda. Daha kirayı yükseltemiyor çünkü o kirayı verecek adam yok etrafta. Yapamıyor yani ama fiyatına göre de dengeyi kaçırmış durumda. Şu an en stresli onlar diyebilirim. Özellikle bu yüksek fiyatlı gayrimenkullerin olduğu yerler ne yazık ki kirayı da çıkartamazlar yukarı. Hayır, Türkiye'de kirayla gayrimenkul çok doğru bir yatırım yöntemi değil şu an.” (Kısa Dalga)