Kira zam sınırı: Temmuz'dan sonra ne olacak?

Türkiye'de 15 Haziran 2022'den beri devrede olan kirada yüzde 25 zam sınırı uygulamasında sona yaklaşılıyor.

Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek dün yaptığı açıklamada, "Kirada yüzde 25 zam sınırının devam etmesi için bir sebep görmüyorum, çok büyük ihtimalle devam etmez" dedi. Uygulamayla ilgili yeni bir karar alınmaması halinde zam sınırlaması 1 Temmuz'da sona erecek.

Türkiye ekonomisinde yaşanan yüksek enflasyon nedeniyle konut kiralarında olağandışı yükselişler yaşanmış, bunun üzerine Haziran 2022'de Borçlar Kanunu'na eklenen geçici madde ile kira artışına yasal bir sınır getirilmişti. 1 Temmuz 2023'e kadar getirilen sınır, daha sonra bir yıl daha uzatılmıştı.

Ancak getirilen sınırlama kiracı-ev sahibi arasındaki gerilimi tırmandırdı. Yaşanan hukuki uyuşmazlıklar mahkemelerde yığılmaya yol açarken, Eylül 2023'te ev sahibi ve kiracı arasındaki ihtilafın daha hızlı çözülmesi için devreye giren arabulucu formülü de sorunu kökten çözmedi.

12 aylık TÜFE yüzde 60'a yakın

Zam sınırı uygulamasından önce kiralık konutlar için zam oranı, artışın yapılacağı aydan bir önceki ayın Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan tüketici fiyat endeksi (TÜFE) 12 aylık ortalamasına göre değişim oranına bakılarak hesaplanıyordu. 1 Temmuz itibariyle bu hesaplamaya geri dönülecek.

Kira zammına sınırlama kararı Temmuz 2022'de devreye girdiğinde yüzde 49,65 olan 12 aylık tüketici enflasyonu, Ocak 2023'te yüzde 72,45 ile zirve yaparken TÜİK'in en son açıkladığı Nisan ayı verisine göre yüzde 59,64 seviyesinde bulunuyor. Ekonomi yönetimine göre enflasyonun Temmuz ayından itibaren yavaşlaması bekleniyor. Ancak 12 aylık ortalamalar yine de yüzde 25 sınırının üzerinde olacak.

Peki bu süreçte vatandaşları neler bekliyor? DW Türkçe'ye konuşan uzmanlara göre kirada zam sınırının kalkması olumlu bir adım olsa da oluşacak olumsuzların önüne geçmek için ek önlemler şart.

"Popülist politikadan dönüş"

Tüketici Birliği Federasyonu Başkanı Avukat Mehmet Bülent Deniz, yüzde 25 zam sınırlamasını popülist bir politika olarak nitelerken "Nihayet bu politikadan dönüş yapıyorlar. Çünkü iki sene önce çıkan bu uygulama toplumun huzuruna dinamit koydu. Adliyeler perişan vaziyette. Mal sahipleri kiracı arasında üçüncü sayfa haberleri gırla gidiyor" diyor.

Tüketici Birliği Federasyonu olarak ev sahipliğinde iki sınıf olduğunu düşündüklerini dile getiren Deniz, bunlardan ilkinin kendisi bir evde oturup da birikimleriyle bir ikinci daire alıp onu kiraya veren ve gelen kira parasıyla da hayatını idame ettirmeye çalışan genellikle emekli yurttaşlar olduğunu söylüyor.

Deniz, ikinci kesimi ise ikiden fazla, hatta onar, ellişer ve daha fazla dairesi olan rant zenginlerinin oluşturduğunu söylüyor.

Bu kesimin kira geliriyle lüks bir hayat yaşadığını vurgulayan Deniz, bu nedenle de uygulama çıktığında bunun toplumsal huzuru bozacağını, yüksek enflasyon ortamında üst gelir grubuna servet transferini önlemek için üçten fazla evi olan kesimler için daha yüksek bir vergi uygulaması gerektiğini dile getirdiklerini ancak uyarılarının dikkate alınmadığını anlatıyor.

"Servet transferine önlem şart"

Mehmet Bülent Deniz'e göre servet transferiyle ilgili bir önlem alınmış olsaydı süreç daha sakin geçirilebilirdi. Deniz, parasal sıkılaşmanın olduğu ve fiyatlar sürekli artarken tüketicinin kredi bulmakta zorlandığı, bankalarda yasal takip oranının yükseldiği bir dönemde bunun üzerine kira artışı da geldiğinde kirada olanlar için çok sıkıntılı bir sürecin başlayacağını söylüyor:

"AKP ayarı maalesef tutturamadı. Bu şekliyle alınan karar ikinci bir yanlışa sebep olacak. İki yıldır düşük kira ile oturan kesim için çok ciddi bir şok etkisi oluşturacak. Maalesef ciddi bir toplumsal sıkıntı olacağını öngörüyoruz."

"Tahliye davaları artacak"

Mehmet Bülent Deniz, Temmuz'dan sonra tahliye davalarında da artış bekliyor. Sürecin nasıl daha az sıkıntıyla atlatılabileceğine ilişkin ise Deniz, "Üçten fazla konutu olanların hem alım satımlarından alınan tapudaki vergiler hem de kira gelirlerinden alınan vergiler üç kat, dört kat yani alabildiğine farklı uygulanırsa bu adımlar, kiraya verenler açısından bir miktar geri adıma yol açacaktır" görüşünü paylaşıyor.

Gayrimenkul Hukuku Derneği Kurucu Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz ise yüzde 25 kuralının getirildiği ilk yıl genel olarak uygulandığını ve kısmen yaşanan bazı sorunlar dışında kurallara herkesin riayet ettiğini belirtiyor.

Başvuru sayısı 169 bini geçti

Sınırlamanın geçici olmasının bu durumda etkili olduğunu, ancak uygulamanın uzatılmasının ardından mal sahibi mağduriyetinin ortaya çıktığını ifade eden Kiraz, bu durumun da çok ciddi bir toplumsal soruna yol açtığını belirtiyor:

"Mal sahipleriyle kiracılar arasında gerilim çok arttı. Hatta kriminal dediğimiz yani sokaklara taşan, evlerin içine girilip taciz edildiği, evlerin kapılarının kırıldığı, kiracıların ve mal sahiplerinin birbirini yaraladığı, öldürüldükleri çok tatsız bir sürece evrildi."

Mahkemelerin ciddi şekilde kiracı ve mal sahibi sorunlarıyla boğulduğunu, buna karşılık getirilen arabuluculuk zorunlu düzenlemesinin de iktidarın söylediğinin aksine çok başarı getirmediğini dile getiren Kiraz, İstanbul gibi büyük şehirlerde arabulucu başarı yüzdelerinin yüzde 20'yi bulmadığını söylüyor.

Adalet Bakanı Yılmaz Tunç'un Mayıs ayında yaptığı açıklamaya göre kira davalarında arabulucuya başvuru sayısı169 bin 255'i bulurken, bu başvurulardan 87 bin 149'u anlaşmayla sonuçlandı, anlaşmama sayısı 62 bin 783 oldu.

"Yeterli sayıda konut yok"

Sınırlamanın sona ermesinin ardından Temmuz ayında Haziran ayının 12 aylık TÜFE ortalamasına göre kira zamlarının başlayacağını hatırlatan Kiraz, konut kiralarının yüksek olmasının etkenlerinden birinin yeterli sayıda konut olmaması olduğu, şu anki inşaat maliyetleri nedeniyle konut üretiminin eskisi gibi devam etmeyeceği, dolayısıyla Türkiye'de ciddi bir şekilde yaşanan konut sorununun süreceği görüşünde.

Kiraz, Hazine ve Maliye Bakanlığının boş konutlara vergiyle birlikte arsa ve gayrimenkul gelirleriyle ilgili bir düzenleme hazırlığında olduğunu belirterek "Değerli konut vergisi dışında birden fazla konutu olanlar için bir ek vergi getirilmesi de söz konusu olabilir. Ancak paketin detaylarını şu an bilmiyoruz" diye konuşuyor.

"İstanbul'da ortalama fiyat 15-20 bin TL"

İstanbul Ticaret Odası (İTO) Gayrimenkul Komite Başkanı ve Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri (TÜGEM) Kurucu Başkanı Hakan Akdoğan ise Türkiye tarihinin en büyük kiracı-ev sahibi anlaşmazlığının son iki yıl içerisinde yaşandığını belirterek uygulama ortadan kalktığında sektörün normalleşeceği görüşünü paylaşıyor.

İstanbul'da şu anda 100 metrekare bir dairenin ortalama 15-20 bin bandında kiraya verildiği bilgisini veren Akdoğan, kira artışlarında İstanbul'un başı çektiğini, diğer büyükşehirlerin de İstanbul'u takip ettiğini söylüyor.

Uygulamanın ikinci yıla uzatılmasının ev sahipleri için bir haksızlığa dönüştüğünü düşünen Akdoğan, ev sahibi kiracı anlaşmazlıklarının yüzde 90'ının yıllık kira zammından kaynaklandığına işaret ediyor.

"Kiralık ev sayısı artar"

Akdoğan'a göre sınırlama ortadan kalktığında kiralık ev sayısı da konut satışları da artacak.

Yüzde 25 sabit kira artışı nedeniyle yatırımcıların gayrimenkul alıp onu kiraya vermek istemediğini belirten Akdoğan, ekliyor: "Yatırımcının yaptığı yatırımın karşılığında aylık ne kadar kira alabileceği, sonraki yıllarda bu kiranın nasıl devam edeceği ile ilgili bir öngörüsünün olması gerek. O yüzden sınırın kaldırılması henüz daha piyasaya çıkarılmamış kiralık konutların harekete geçmesi, hatta yeni satın alımların da artarak kiraya verilmesinde etkili olacak."

İstanbul Büyükşehir Belediyesi'ne göre İstanbul'da 450 bin ila 750 bin arasında boş konut bulunuyor.

"Yatırım için ev alacaklar desteklenmeli"

Hakan Akdoğan, ikinci, üçüncü konutlara getirilecek bir vergi düzenlemesinin ise var olan konut sorununu çözmeyeceği, bunun yerine sosyal konut sayısının artırılması gerektiği görüşünde.

Yüksek faizler konut satışlarını düşürdü

Sosyal konut sayısı şu anda yeterli olmadığı için yeni ev alımlarını sınırlayacak düzenlemelerin konut sıkıntısını daha da artıracağını, aksine yatırım için konut alımının teşvik edilmesi, bu nedenle ev alacaklara kiraya verme şartı getirilmesi, kiraya verilecek konutlarda indirim gibi düzenlemelerin devre girmesi gerektiğini düşünen Akdoğan, "Alt gelir grubu ev alamıyor, konut kredisine ulaşamıyor. O zaman demek ki bizim devlet politikası olarak kiralık konut sayımızı uygun fiyatlı kiralık dairelerle artırmalıyız ki orada bir rekabet oluşsun" diyor.

Areda Survey araştırma şirketinin Türkiye genelinde 1100 kişinin katılımıyla gerçekleştirdiğikonut araştırmaya göre ise kiracıların yüzde 86'sı son bir yılda yüzde 25 zam oranını aşan kira zamlarıyla karşılaştığını ifade ediyor. Araştırmaya katılanların yüzde 59,5'i sınırlamanın tekrar uzatılması gerektiğini düşünüyor. Kiracı/ev sahibi tartışmalarında halkın yüzde 59'u kiracıların mağdur olduğunu belirtirken yüzde 77,3'üne göre ev sahibi olmak artık hayal oldu. Katılımcıların yüzde 92,1'i ise aidatlara resmi bir sınır getirilmesi gerektiğini belirtiyor.