15 yılda 20 metrekare küçüldük

Kelime ATA

İktidarın, üç ve daha fazla çocuk sahibi ailelere yüzde 10 kontenjan ayrılan "Yüzyılın Konut Projesi", neden sadece 2+1 ve 1+1 evlerden oluşuyor? Evlerimiz neden giderek küçülüyor? Devlet bu değişimin neresinde? Barınma hakkı neredeyse insani bir krize dönüşürken, konut piyasasının yeni denklemi ise daha küçük daireler, daha çok konut ve daha çok satış.

Aslında devlet, ailelerin evlerle birlikte küçülmesine 2017 yılında “müdahale” etmişti. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ile “1+0 stüdyo daire” yapımı “aile mahremiyetinin sağlanması”, “geleneksel aile yapısının korunması” gibi gerekçelerle yasaklanmıştı. Bazı kriterlere uyulmak koşuluyla bu yasak 2025 yılında kaldırıldı. Söz konusu kriterlerden biri, gayrimenkul projelerinde stüdyo daire oranının, toplam daire sayısının yüzde 20’sini geçmeyecek şekilde sınırlandırılmasıydı. Yasağın kalkmasında gayrimenkul ve inşaat sektörünün etkisi büyüktü. Satın alma gücü düştüğü için bireyler konut sahibi olamıyor, bu da konut sektörünün hızını kesiyordu. “Aile” yönetmeliğin görünür gerekçesiydi.

Hamle büyük, ev küçük

Konutlardaki küçülme, TÜİK verilerine de yansıdı. 2010 yılında ortalama 124 metrekare olan apartman daireleri, yüzde 17’lik bir küçülmeyle 2025 yılında 104 metrekare oldu. Bunun en önemli nedeni, insanların konuta erişme gücünün düşmesi. Bir asgari ücretli, maaşının yarısı kadar aylık ödemeli kredi kullansa ve hiç faiz ödemese dahi 90 metrekarelik bir evi alabilmesi için 29 yıl çalışması gerekiyor. Eskiden emekli ikramiyesi ile ev ve araba almak mümkün iken bugün bir eve sahip olmak imkânsız.

Rakamlar ev sahibi olma oranlarının düştüğünü, kiracılığın arttığını gösteriyor. Gelir ve yaşam koşulları araştırması sonuçlarına göre, 2024 yılında bireylerin yüzde 56,1’i, oturduğu konutun sahibiydi. Bu oran 2015 yılında yüzde 60’tı.

Konut üretip satanlar açısından satışlar eskisi gibi değil. Durgunluk hem yapı ruhsat hem de yapı kullanma izin belgelerindeki azalıştan anlaşılabiliyor. Oysa Türkiye’de ihtiyacın karşılanabilmesi için yılda 800 bin konut üretilmesi gerekiyor. Konut üretilemediği gibi üretilenler de orta ve alt gelir grubuna hitap etmiyor. Müteahhitler, krizi aşmak için metrekare küçültme yoluna gidiyor. 100-120 metrekarenin üzerindeki bir daireyi 6-7 milyon liraya satmak mümkün değil ama 60 metrekareyi bu fiyata satmak mümkün.

Ekim 2025’te, “Cumhuriyet tarihinin en büyük sosyal konut hamlesi” olarak duyurulan “Yüzyılın Konut Projesi” de 81 ilde sadece 2+1 ve 1+1 olarak planlandı. Projede 1+1 daireler en fazla 65 metrekare, 2+1 daireler ise 85 metrekare. Projede üç ve daha fazla çocuğu olan aileler özel kontenjan ayrıldı ancak altı kişilik bir ailenin 2+1 dairede nasıl barınacağı soru işareti.

Çocuksuz, kardeşsiz evler

Dairelerin küçülmesinin tek nedeni yoksullaşma değil. Evliliklerin azalması, boşanmaların artması, hane halkının küçülmesi de küçük evlere yönelik talebi artırıyor. TÜİK’in 2024 aile istatistiklerine göre, 2008 yılında dört kişi olan ortalama hane halkı büyüklüğü, 2024 yılında 3,11 kişiye düştü. Tek kişilik hane halkının toplam hane halkı içindeki payı 2012’de yüzde 12,7 iken, 2024 yılında yüzde 20’ye yükseldi.

Bu alanda en dramatik düşüş Ankara’da görüldü. Üç büyük il açısından değerlendirildiğinde; Ankara’da 2008'de 3.60 olan hane halkı büyüklüğü, 2024'te 2,89’a, İzmir’de 3.40 iken 2.77’ye, İstanbul’da ise 3.80’den 3.13’e geriledi.

Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER), İstanbul’da 2024 yılı için yüzde 17,1’lik orana sahip tek kişilik hane oranının, 2034'te yüzde 21’e çıkacağını, evli nüfusun en yoğun olduğu yaş aralığının 50-69 olacağını ve bekarların sayısının artacağını öngörüyor.

Yaşam tarzındaki değişiklikler de 1+1, 1+0 evleri cazip hale getiriyor. Evlerin küçülmesi, aidat, ısınma, enerji maliyetlerini düşürürken, daha az eşya, kolay temizlik gibi rahatlık ve sadeliği öne alan yaklaşımlar küçük evleri popülerleştiriyor. Bu evler, özellikle gençler, öğrenciler ve son zamanlarda minimalist yaşamı savunanlar açısından tercih sebebi oluyor.

Kentsel dönüşümün etkisi

Deprem riski taşıyan bölgelerde yorgun yapı stoğunun yıkılıp yeniden yapılmasını öngören kentsel dönüşüm politikaları da dairelerin küçülmesinde etken. Kentsel dönüşüm insani bir gereksinim olan barınmayı, kamucu bir anlayıştan çok piyasa mantığı ile ele aldığından yap-sat modeli uyguluyor. Dönüşüm projeleri ile şehir merkezlerindeki eski ama büyük evler yıkılıyor, yerlerine daha küçükleri yapılıyor. Çünkü, daire sahibinin ya üste para vermesi ya da metrekarenin küçülmesini kabul etmesi gerekiyor.

Müteahhitlerin talebi, üst değil alt sınır

Küçük evler, durgunlaşan inşaat sektörüne de can simidi oldu. Müteahhit firmalar aynı arsa üzerinde daha fazla daire yaparak, konut portföylerini çeşitlendirip satış imkanlarını arttırdı. Alım satımın yanı sıra, kiralama için de daha uygun fiyatlı seçenekler ortaya çıkmış oldu. Sektör temsilcileri, bu eğilimin ileride daha da güçleneceğini öngörüyor. İnşaat Müteahhitleri Konfederasyonu’nun (İMKON), geçen yıl düzenlediği çalıştayın sonuç bildirgesinde, şu tespit yapıldı:

“Son yıllarda ailelerde değişen sosyolojik yapı, boşanma sayısının artması, geç evlenen gençlerin ayrı eve çıkması ve ekonomik imkansızlar ile birlikte küçük evlere talebi artırmıştır. Birçok belediyenin imar plan notlarında daire büyükleri 125, 150, 175 metrekareden aşağı konut yapılamaz ibareleri en az 80 metrekare alt sınıra kadar yani 2+1 konutu sağlayacak sınırına çekilerek sosyal buhrana evrilmek üzere olan konut erişim sorununa destek olunmalı küçük aile ve tek başına yaşamak durumunda olan insanımızın kullanmadığı boş alanlara gereksiz ısıtma ve soğutma enerji israfı da önlenmelidir.”

Çankaya ve Sarıyer lider

Endeksa.com’un verilerine göre, Ankara’da 2023 yılı Aralık ayında 55 metrekarelik dairelerin birim fiyat ortalaması 36 bin liraydı; 2025 yılında ise iki katına yakın bir artışla 69 bin 97 lira oldu.

Dairelerin yıllık fiyat değişiminin yüzde 40’ın üzerinde olduğu ilçeler Çankaya (41.56), Polatlı (45.84), Şereflikoçhisar (57.49), Yenimahalle (40.83), Keçiören (43.21), Mamak (73.76), Sincan (57.10), Akyurt (46.50), Etimesgut (44.36), Pursaklar (48.40) olarak sıralanıyor.

Aralık 2025 itibariyle en pahalı daire 4 milyon 964 bin lira ile Çankaya’da. Bunu 4 milyon 900 bin ile Yenimahalle, 4 milyon 100 bin ile Gölbaşı izliyor. Fiyatı en düşük daireler ise merkez ilçeler içinde Mamak ve Sincan’da. Sincan’da 55 metrekarelik bir dairenin fiyatı 1 milyon 844 bin lira, Mamak’ta ise 1 milyon 868 bin lira. Yoğun şekilde kentsel dönüşüme tabi olan Altındağ ve Keçiören’de ortalama daire fiyatı 2 milyon civarında… Son yıllarda hızla büyüyen Pursaklar ve Akyurt’ta ise bu rakamlar 2.5 milyon liranın üzerinde. Veriler, bize yoksullaşma veya kentsel dönüşümde hak kayıplarına uğrayan insanların kentin daha uygun fiyata sahip çeperlerine yöneldiğini gösteriyor.

İstanbul’da brüt 70 metrekarelik evin ortalama fiyatı, son bir yılda yüzde 32,88’lik artarak 4 buçuk milyon lira oldu. Metrekare birim fiyatı da ortalama Aralık 2023 yılında 40 bin lira iken Aralık 2025’te 65 bin liraya yükseldi.

İstanbul’da brüt 70 metrekare 1+1 daire fiyatlarının en yüksek olduğu ilçelerin başında Sarıyer (12,5 milyon lira), Beykoz (12 Milyon 300 bin lira), Beşiktaş (9 milyon lira), Kadıköy (7 milyon 600 bin lira), Şişli (7 milyon lira), Bakırköy (6 milyon 907 bin lira), Ataşehir (6 milyon 700 bin lira), Zeytinburnu (6.5 milyon lira) geliyor.

En ucuz daireler ise 2 milyon civarında gezinen rakamlarla Çatalca, Fatih, Silivri, Arnavutköy, Esenyurt ve Sultangazi’de bulunuyor.

Yıllık fiyat değişimi açısından bakıldığında değişimin yüzde 40’ı geçtiği ilçeler Üsküdar (yüzde 53.70), Küçükçekmece (53.54), Ataşehir (48.19), Güngören (44.63), Bahçelievler (43.47), Maltepe (43.16), Eyüp (42.63), Ümraniye (42.19), Kadıköy (41.28), Zeytinburnu (41.12), Arnavutköy (40.96), Sultanbeyli (40,75).

Yıllık fiyat değişiminin yüzde 20’nin altında olduğu ilçeler ise Adalar, Bakırköy, Beşiktaş, Beykoz, Beyoğlu, Çatalca, GOP, Sarıyer ve Esenler.

Dubleks devri bitti

Gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren Selvi Turgut, büyük dairenin ısınma, temizlik, aidat, bakım giderlerinin de büyük olduğunu, ekonomik zorluklar nedeniyle insanların giderleri azaltmak için küçük evleri tercih ettiklerini söyledi. Küçük evlerin kira getirisinin de yüksek olduğunu ifade eden Turgut, “Yatırım amaçlı bu evleri alanlar, daha kolay kiraya veriyor çünkü göreceli olarak büyük dairelere göre kiraları daha uygun” dedi.

Yaşlıların, öğrencilerin, yeni evlenen ve eşyaya fazla para vermek istemeyen çiftler de küçük daireleri tercih ediyor. Turgut, “Bir zamanlar, herkesin almak için can attığı dubleks dairelerin devri bitti. Dublekslerin kullanımı da satışı da zorlaştı. Artık her semtte her gelir grubuna hitap edebilecek küçük metrekareli evler yapılıyor” diye konuştu.

Yoksulluk mu bireysellik mi?

Mimarlar Odası Ankara Şube Sekreteri Mehmet Burak Konkan ise küçük metrekareli evlerin revaçta olmasını sosyolojik değişime bağlıyor. Doğurganlığın azalması, evlenme yaşının yükselmesi, boşanmaların artması, sosyal medya kullanımı gibi nedenlerle gelişen bireysellik algısının insanlarda kendi kendine yeterli olabilme güdüsünü destekliyor. Ev denildiğinde artık bir masa etrafında aile üyelerinin toplandığı, birlikte zaman geçirildiği, anne baba, çocukların, yakın akrabaların buluştuğu bir mekandan çok tek kişilik barınma ihtiyacının karşılandığı bir mekan akla geliyor.

Konkan, “Aile yapısı değişiyor. Geniş aile tipinden çekirdek aile modeline geçilmişti şimdi tek kişilik haneler çoğalıyor. Başka bir problem gelecek kaygısı ve umutsuzluk. Bireyler, 70 metrekareden fazla bir eve ihtiyacı olduğunu düşünmüyor, hayal dahi etmiyor; sahip olmayı da doğru görmüyor. Böyle bir ortamda dairenin kendisi değil ama sağladığı sosyal şartlar öne çıkıyor. Terzisi, spor salonu, yüzme havuzu, bakkalı, lokantası olan sadece yatmaya gidilen, yani sosyal ihtiyaçların evin dışında karşılandığı bir olgu ile karşı karşıyayız” diyor.

Evlerin küçülmesinin bir diğer nedeninin de ekonomik olduğunu ifade eden Konkan, yüksek inşaat girdileri ve arsa paylarının konut maliyetlerini yükselttiğini, bu nedenle kullanıcı talebinin düştüğünü belirtiyor. 3+1, 4+1 gibi dairelerin üretiminin tek başına özel sektörün yüklenebileceğinin ötesine geçtiğini, kamunun da sorumluluk alması gerektiğini ifade eden Konkan, şöyle diyor:

“Küçük parçalara böldüğünüzde, parçaların toplamı bütünün kendisinden daha yüksek bir fiyata çıkıyor. 50 metrekarelik 4 daireyi, daire başına 5 milyon liradan satıp 20 milyon lira elde edebiliyorsunuz ama 200 m2 daireyi 10 milyona satamıyorsunuz. İnsanlar hem barınma ihtiyacını karşılamak istiyor hem de yatırım aracı olarak görüyor evi. 2014-2018 yılları arasında konut projelerinde 3+1, 4+1 daire bloklarıyla 1+1 blokları birbirinden ayrı tasarlanıyordu. Bu iki kullanıcı kitlesinin birbirinden farklı olduğu varsayımıyla hareket ediliyordu. Ancak günümüzde artık kat planları içerisinde 1+1’ler de yer alıyor. Hatta villalar veya büyük daireler içinde tadilatla bağımsız bölümler oluşturuluyor. Çünkü barınma şu an çok pahalı.”

Kelime Ata kimdir?

Gazi Üniversitesi Basın Yayın Yüksekokulu'nu bitirdikten sonra meslek hayatına Hürriyet Haber Ajansı'nda başladı. Hürriyet, Günaydın, SiyahBeyaz, Schwarzweiß, Günlük Haber, Gazete Ankara, Flash TV gibi yayın organlarında muhabirlik ve editörlük yaptı. Yayınlanmış üç kitabı var, sürekli basın kartı sahibi.