Gayrimenkulde son trendler: Ev değil tarla, Muğla değil Kastamonu

Gayrimenkulde önemli trend değişimleri var. TÜİK’in ve Merkez Bankası’nın (MB) verileri birlikte değerlendirildiğinde birçok farklılaşma izlenebiliyor. TÜİK’ten başlayalım: Ekim ayında 93 bin 761 konut satıldı. Geçen yılın ekim ayında ise 102 bin 660 konut satılmıştı. Bu ekimde yüzde 8,7 azalma olmuş.

Konut satışları bu yılın ağustos ayından bu yana 3 aydır düşüyor. Ağustosta 122 bin 91, eylülde de 102 bin 656 konut satılmıştı. Demek ki bir önceki aya göre de yüzde 8,7 düşüş var.

Bu ay rakamlar bazı ilginç ipuçları veriyor. Bir dönem biliyorsunuz “arsa – borsa” devri açılmıştı. Bütün diğer yatırım araçları tasarruf sahibini enflasyona karşı korumayınca yatırımcı hükümetin de destek erdiği borsaya ve konuta – arsaya yönelmişti.

O konjonktür birçok yönden değişiyor.

Bir kere kredi kullanarak konut alımı, yani ipotekli konut satışlarında çok büyük bir düşüş var. Ekim ayında ipotekli konut satışında yüzde 58 azalma olmuş. Diğer satış türlerinde azalma ise sadece yüzde 1,4 düzeyinde.

Vatandaş, kredi ile konut alımından uzaklaşıyor. Kredili konut alımı toplamın sadece yüzde 5,9’u düzeyinde kalmış. Bu, son 10 yılda ikinci kez oluyor. (Daha önce de 2018 yılında, MB’nin politika faizini artırdığı eylül ve izleyen 4 ayda ipotekli satışların payı yüzde 10’un altına gerilemişti.)

Şöyle de bakabiliriz:

Ekimde satılan 93 bin 761 konutun sadece 5 bin 577’si kredi ile alınmış. 88 bin 184’ü ise kredisiz satış… Yani vatandaş parasını verip peşin satın almış.

Konut satışlarında en dikkat çekici unsurlardan biri bu: Vatandaş konut alıyor ama peşin almayı tercih ediyor.

Peki peşin konut almak kimin harcı? Elbette ki en az 3 – 4 – 5 milyon lira, hatta daha fazla lira nakit parası olanların harcı.

İkinci önemli bulgu da bu: Konut alımını yüksek tasarruf sahipleri yapabiliyor.

Zaten her ay 100 bin civarında konut satışı olmasına rağmen, konut sahipliği oranının azalması da gösteriyor ki konut alımı daha çok oturma amaçlı değil, yatırım amaçlı yapılıyor. Gayrimenkul uzmanı Ahmet Büyükduman da bu noktaya dikkat çekerek, “Kim alıyor bu konutları? Demek ki birilerinin işi tıkırında. O birilerinin ücretliler olmadığı kesin” diye yazmış.

KONUT KREDİSİ FAİZLERİ İKİ KATTAN FAZLA YÜKSELDİ

Kredili alımlardan kaçınmanın nedeni faizlerin yükselmesi.

Konut kredisi faizleri çok yükseldi.

10 Kasım itibariyle MB verilerine göre konut kredisi faizleri yüzde 41,71 düzeyinde. 2022 yılı ekim ayında bu oran yüzde 21,40’tı. 2021 yılı ekim ayında ise yüzde 17, 9’du.

Demek ki konut kredisi faizleri 1- 2 yıl içinde 2 kattan fazla yükselmiş.

TOPLAM KREDİ MİKTARI AZALIYOR

Bu gelişmeyi konut kredilerinin toplam rakamı üzerinden de izleyebiliyoruz. Yıl başında toplam konut kredisi bakiyesi 361 milyardı. Yükseldi, yükseldi ve 29 Eylül’de 448 milyar lira ile zirveyi gördü. Sonra faizlerin yükselmeye başlaması ile birlikte yavaşladı. 10 Kasım 2023 itibariyle toplam konut kredisi bakiyesi 442,5 milyar lira görünüyor. Bu rakam da konut kredisi kullanımının düştüğünü gösteriyor.

Krediler bağlamında bir başka duruma Prof. Dr. Hakan Kara dikkat çekti: “Konut kredilerinin milli gelire oranı (Türkiye’de yüzde 2,7) en düşük ülke iken konut fiyatlarının en hızlı arttığı ülkeyseniz bir yerlerde ciddi bir yanlış yapmışsınız demektir.”

Evet. Bu gerçekten ciddi bir çarpıklık. Üstelik konut sahipliği oranı da düşüyorsa çok ciddi bir sosyal problem.

Prof. Dr. Ensar Yılmaz da bu bağlamdaki değerlendirmesinde, “Düşük reel faiz büyük oranda varlığın biçimini değiştirdi, başlangıç varlık koşulları iyi olanlar, likitten betona geçti. Çünkü konut satışının yaklaşık yüzde 80'i konut kredisi dışından gelmiş” diye yazmış.

YABANCILARIN KONUT ALIMINDA DA DÜŞÜŞ VAR

400 bin dolarlık gayrimenkul yatırımına vatandaşlık verilmesi ve kur yükselişi sonrası Türkiye’de varlıkların yabancılar için ucuzlaması, yabancıya konut satışlarını artırmıştı. Bazı aylarda, örneğin 2022 yılı haziran ayında 8 bin 630 konut alan yabancıların yıl bazında alımları da çok hızlı yükselmişti. 2013 yılında yabancılara yapılan toplam satış 12 bin 181’di. Bu rakam 2022 yılında 67 bin 490’a çıkmıştı.

Şimdi bu trendde bir değişim izleniyor.

Geçen yılın ekim ayında da yabancılar 5 bin 377 konut almıştı. Bu yılın ekim ayında sadece 2 bin 535 konut aldılar. Geçen yıl ekim ayına kıyasla yüzde 52,9 azalma olduğu görülüyor. Bu yıl yabancıya konut satışları, genel olarak geçen yılın yarısı düzeyinde seyrediyor diyebiliriz.

Yabancılar özellikle Rusya vatandaşları bir ara Antalya’da satılan her 100 konuttan 30’unu alıyordu. Geçen yıl ekim ayında Antalya’da yabancılar 2 bin 123 konut almıştı. Bu yıl ekimde 931 konut almışlar. Geçen yıl ekim ayında yabancılar İstanbul’da bin 658 konut almıştı. Bu yıl ekim ayında 758 konut almışlar. İstanbul’da konut satışları içinde yabancıların payı ekimde yüzde 5,07 olmuş. Bu oran 2022 yılında yüzde 14’e kadar çıkmıştı.

En çok konut alanlarda hala en çok Rusya vatandaşları birinci sırada.

FİYAT ENDEKSİNE GÖRE ARTIK GÜNEY DEĞİL KUZEY MODA

TÜİK’in verisine MB’nin Konut Fiyat Endeksi ile birlikte bakıldığında dikkat çekici başka noktalar da var.

Pandemi dönemi, “bahçeli ev” modası yaratmıştı. Güney’e, görece sıcak bölgelere akın vardı ve Muğla başta olmak üzere turizmle tanınan illerdeki fiyat artışları çok yüksekti. Bu trend değişmiş görünüyor. MB’nin eylül verisine göre konut fiyatlarının en çok arttığı bölgeler Kuzey’de. Kastamonu, Sinop, Çankırı, Gümüşhane, Ordu, Rize, Trabzon, Ağrı, Ardahan, Kars ve Iğdır’da konut fiyat endeksindeki artış yıllık yüzde 125’in üstünde.

Bu durumu ne açıklıyor? Prof. Dr. Hakan Kara, “Küresel ısınma etkisi mi” diye sormuş. Ancak geçim koşullarının zorlaşması nedeniyle bu illerin tersine göç almaları da bir başka faktör olabilir.

MB’nin verisine göre İstanbul’da konut metrekare fiyatı 44 bin liraya yaklaşıyor. Yani ortalama kalitede 100 metrekarelik bir konutu 4,5 milyon liradan daha ucuza almak artık mümkün değil. Aynı nitelikte bir konutu Ankara’da 2,2, İzmir’de 3,3 milyon liraya almak mümkün.

KONUT FİYAT ARTIŞLARI YAVAŞLADI, TARLAYA RAĞBET ARTTI

2023 yılı eylül ayında konut fiyat endeksindeki aylık artış yüzde 4,3 düzeyinde olmuş. Bu aylık manşet enflasyonun (yüzde 4,75) altında. Yıllık bazda (yüzde 89,2) ise halen manşet enflasyonun (eylülde yüzde 61,53) üzerinde. Konutta aylık artışlar yavaşladı. Bu trend devam ederse yıllıkta da fiyat artışları manşet enflasyon seviyelerine doğru gerileyebilir.

Bu son dönemde başka bir trend daha var. Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Celal Erdoğdu’nun paylaştığı veriye göre toplam gayrimenkul satışları içinde “konut dışı” satışlar öne çıkıyor. Ekim ayı itibariyle toplam satışların yüzde 37,82’si konut iken yüzde 62,18’i konut dışı satışlardan oluştu. Trend olarak da konutun payı azalmaya devam ediyor. Erdoğdu, “Tarlaya talep son hızda” diyor.