Konut fiyatlarının gösterdikleri

MARJİNAL FAYDA PODCASTİNİ DİNLEMEK İÇİN TIKLAYIN

TÜİK verilerine göre, Ocak ayında konut satışları geçen yıl aynı aya göre yüzde 17,8 azalarak 80 bin 308 oldu. Bir önceki aya göre ise (Aralık 2023) düşüş yüzde 42 düzeyinde. Kredili satışlarda yüzde 63,5 düşüş gerçekleşti. Ocak'ta sadece 5 bin 915 satış kredi ile yapılmış. Faizlerin yükselmesi kredili satışları düşürüyor. Satılan her 100 konuttan 68,5’i ikinci el konuttu. Sıfır konut satışları düşük kaldı.

Yabancıya satışlarda da durgunluk var. Ocakta yabancılar sadece 2 bin 61 konut aldı. Bu, geçen yıl aynı aya göre yüzde 50,5 düşüş demek. Bir önceki aya göre ise artış olmadı.

Fiyatlar durdu, kiralar artıyor

Ekonomi Gazetesi’nin konu ile ilgili haberinde Emlakjet verileri de yer aldı. Buna göre Türkiye genelinde Ocak ayında konut arayanların yüzde 43'ü kiralık, yüzde 57'si satılık konut aradı. Bir önceki aya göre satılık fiyatlarında radikal bir değişiklik olmazken, kiralarda artış gözlendi.

Emlakjet Üst Yöneticisi (CEO) Tolga İdikat, başta İstanbul olmak üzere birçok büyükşehirde artan kira fiyatları sebebiyle şehir merkezlerinden şehrin çeperlerine doğru göçün yoğunluk kazandığını, son 7-8 aydır yaşanan faiz artışları nedeniyle konut alamayan orta gelirli vatandaşların da kiralık piyasasına yöneldiğini, bu yüzden 2024 yılında da kiraların artış göstereceğini belirtti.

Kiralık talebi artıyor, konut fiyat artışı durdu.

Bu tabloya ilk tepki konut arzının azalması olur.

Konut arzı azalınca, fiyatları yeniden tırmanmaya başlar.

İdikat, "Uzun vadede artacak olan bu talebe yönelik bir arz sıkıntısı yaşanacağını öngörüyoruz. Buna ek olarak kiralık konutlarda yaşanacak olan arz talep dengesizliğinin fiyat artışlarına neden olacağını düşünüyoruz” demiş.

Bu yıl konut fiyatlarında enflasyonun üstünde bir artış olması muhtemel gözükmüyor.

BETAM'ın verisine göre de konut fiyatlarındaki reel artış Türkiye genelinde yüzde 0.2'ye indi. TÜİK enflasyon rakamının düşük gösterildiğini dikkate alırsak, konut fiyatları aslında reel artış göstermemiş de olabilir.

Doğrudan yabancı sermaye girişi de düşük gelecek

Son yıllarda AKP hükümeti, konut satışlarını da “doğrudan yatırım” sayarak, dibe vurmuş rakamları kısmen yüksek gösterme yolunu bulmuştu. Ancak şimdi yabancıya satışlarda a dramatik ölçülerde düşüş var. Bu düşüş, bu yıl eğer böyle devam ederse, doğrudan yabancı sermaye giriş rakamlarını bir hayli aşağı çekecek gibi görünüyor.

Döviz ihtiyacı artacak

Bilindiği gibi Türkiye ekonomisinin en temel sorunu cari açık… Başka bir ifade ile döviz açığı. Yabancıya konut satışlarının düşmesi döviz açığını, dolayısıyla ihtiyacını da artırıcı bir rol oynayacak.

Sıcak para girişi var ancak derde derman olacak ölçülerde değil. Yeni program döneminde toplam giriş 6 milyar dolar seviyesinde kalmış gözüküyor. Merkez Bankası Menkul Kıymet İstatistiklerine göre 9 Şubat haftasında kayda değer bir yabancı girişi olmadı. Hisse senedi piyasasına 36,8 milyon dolar, DİBS’e ise 13,5 milyon dolarlık giriş oldu.

Dövizde muhtemel gelişmeler

Seçim sonrası için döviz toto devam ediyor. Daha önce çok yüksek kur artışlarının 4 nedenle zor olduğunu açıklamıştım. Bu 4 nedenden biri de yüksek döviz yükümlülükleriydi. Bloomberg’de yer alan bir habere göre de hükümet, ihracatçıların yüksek kur talebine soğuk bakarken bu yükümlülüklere dikkat çekiyor. Haberde, ekonomi yönetiminin “Türkiye'nin yurtdışı varlıkları ile yurtdışı yükümlülükleri arasındaki fark yaklaşık 270 milyar dolar. Bu bilançoda TL'deki her değer kaybının ülkeyi çok daha ağır bir maliyetin altına soktuğunu savunduğu” belirtiliyor.

İçeride kurları kışkırtacak bir döviz talebi de gözükmüyor. Yurt içi yerleşiklerin döviz mevduatı, geçen hafta 543,30 milyon dolar düşüş gösterirken; önceki hafta da gerilemişti.

Seçimden sonra sıkılaştırma

Seçim bağlantılı döviz kuru tartışmalarının bir başka boyutu da ekonomi yönetiminin seçim baskısından kurtulacağına göre atabileceği ilave sıkılaştırma adımlarının neler olacağı üzerinde…
⦁ Kredi kartlarına sınırlama bu adımlardan biri. Muhtemelen seçimleri beklemeden atılacak.
⦁ Seçimlerden hemen sonra ise ertelenmiş kamu zamları gelecek.
⦁ 2024 Ocak bütçe açığı 151 milyar geldi. Bu çok yüksek bir karam. 2022 yılının toplam yıllık açığından (129 milyar) bile yüksek. Faiz giderleri yüzde 467 artışla 121,1 milyar TL oldu ve bütçe açığı artışında rol oynadı.
⦁ Dolayısıyla bu tablo hem kamu zamlarını tetikleyecek hem de ilave vergi artışlarını gündeme getirebilecek.
⦁ KKM’den çıkış adımları devam edecek. Buradan çözülecek paranın döviz talebi yaratma olasılığına karşı önlem gerekecek. Buradaki en önemli seçenek TL faizlerinin cazip hale getirilmesi. Tasarrufçuyu TL’ye yönlendirmenin başka yolu yok. MB’den daha yüksek enflasyon beklentilerinin de katkısıyla politika faizinde bir artış daha yapılması ihtimal dahilinde olacak.

Zorunlu karşılıklara faiz, TL faizlerini artırmadı

MB, TL faizlerini desteklemek amacıyla, zorunlu karşılıklara (ZK) faiz ödemeye başlamıştı. Bu gelişmenin TL faizlerini yukarı iteceği değerlendirmeleri olmuştu. Ancak böyle olmadı. Bankalar ZK faizlerini ceplerine indirme yolunu seçtiler. Geçen hafta bu yeni uygulama TL faizlerinde bir etkiye yolaçmadı. Bankalar TL faizlerini artırmaları beklenirken iyice düşürerek yüzde 40’ın altına çektiler. Bu faizlerle ekonomi programının yürümesi olanaksız gözüküyor.

ABD enflasyonu yüksek geldi, altın değer kaybetti

ABD enflasyonu, ocak ayında yüzde 0,3 artarken; yıllık bazda yüzde 3,1 olarak gerçekleşti. Böylelikle, tüketici enflasyonu aylık ve yıllık bazda piyasa beklentilerinin üzerinde geldi. Bu veri faiz indirimleri ile ilgili yakın takvim beklentilerini çürüttü. Dolar faizinin daha bir süre yüksek kalacağı beklentisi altın fiyatlarında gevşeme yarattı. Ons altın 2000 dolar üstünden altı seviyelere geriledi. Haftalık değişimi yüzde 2,12 düşüş düzeyinde gerçekleşti.

KKM'de erime yarıya yaklaştı

Kur korumalı mevduat toplamı, geçen hafta 14,8 milyar TL düşüşle 2,36 trilyon TL olurken; Merkez Bankası'nın kur korumalı TL mevduat ve katılma hesaplarında yaptığı değişikliklerden bu yana KKM'de tutar düşüşü yüzde 43,9'u buldu.

Borsa rekorla başladı, rekorla kapandı

Borsa İstanbul, 7'inci haftasında da yükseliş trendini sürdürürken; haftanın ilk işlem gününde gün içi rekorunu 9175 puana, kapanış rekorunu ise 9174 puana taşıdı. Borsada geçen hafta yüzde 2,26 yükseliş oldu. Endeks haftayı 2.250 seviyesinden kapattı.