Kışladan şantiyeye-3: Atatürk Havalimanı’nı yıkan şirketten rezidans

CANAN COŞKUN

Kısa Dalga - İstanbul’un Beşiktaş ilçesi sınırlarında yapılaşma tehlikesiyle karşı karşıya olan üç arazi ve askeri yapı bulunuyor. İlçenin İstanbul Boğazı gibi cazibesi yüksek konumlara yakın olması sebebiyle boşaltılan askeri yapılar ve araziler için planlanan projeler ultra lüks birer yatırım haline geliyor. Jandarma Dikimevi Müdürlüğü arazisine lüks rezidans inşa eden firmalardan biri kamuoyunun yakından tanıdığı Atatürk Havalimanı’nın külliye ve millet bahçesine dönüştürülmesi ihalesinin verildiği Yapı & Yapı İnşaat şirketi. İlçedeki diğer askeri alanlar da doğal sit derecesi değişikliği ve imar planı değişiklikleriyle yapılaşma tehdidi altında.

Jandarma Dikimevi Müdürlüğü

Jandarma Dikimevi Müdürlüğü Beşiktaş’taki Barbaros Bulvarı’nın paralelinde yer alıyor. 30 dönümlük yüzölçümüne sahip arazi, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın 2018’de hazırladığı imar planı değişikliğiyle yapılaşmaya açıldı.

İmar planı değişikliğiyle birlikte TOKİ’ye bağlı Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı, söz konusu araziyi 360 milyon liraya TOKİ’den satın aldı.

Emlak Konut GYO, askeri araziyle ilgili Ekim 2018’de ihaleye çıktı. İhalenin tek katılımcısı 472 milyon lira teklif eden ASTAŞ Gayrimenkul’du. İhale komisyonunun onay vermesi üzerine arazi 461 milyon 911 bin liraya satıldı.

Bakanlığın hazırladığı plan değişikliğinde dikimevi arazisinin kuzey kısmı askeri alan, güney ve doğu kısımlarıysa yerleşik konut alanı olarak planlandı. Arazinin batısına da ilkokul ve ortaokul alanı ve ticaret alanı konumlandırıldı.

Plan notlarına göre, arazinin erişebilirlik sınırları içerisinde bulunmadığı için bir de cami yapılmasının hem planlamadaki eksikliği gidereceği hem de bölgeye hizmet edeceği aktarıldı.

Planlama kararlarına göre, bölgenin ticaret alanı kullanımı daha fazla olduğundan ticaret kullanımına yük getirmemek için konut alanı olarak önerildi. 17 bin 505 metrekare olarak planlanan konut alanı için kat yüksekliği beş kat olarak planlandı. Kararlara göre, bu yükseklik mevcut binalar ve topoğrafyadan dolayı silüete etkisi bulunmayacaktı.

Plan kararlarında inşaat alanının kişi başı 35 metrekare olduğu, konut alanındaysa 850 kişinin yaşayacağı öngörüldü.

İmar planı değişikliği yapıldı

Yapılaşmaya açılan alanla ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı 2021 yılında imar planı değişikliği yaptı. Plan değişikliğinin gerekçesi yapı yüksekliğiydi. 2018’deki imar planlarına göre yapı yüksekliği beş kat olabilirdi. Plan değişikliğiyle ilgili kararlarda, konut alanı için yapılan mimari etütlerde parsele tanımlanan inşaat alanının kullanılamadığı, bu nedenle bir olan kat alanı kat sayısı aynı kalmak üzere, kat adedinin artırılması ihtiyacının ortaya çıktığı belirtildi. 2018 tarihli imar planında geçerli olan imar yönetmeliklerinde tanınan emsal harici alanların yönetmelik değişiklikleriyle iptal edildiği bu nedenle hak kaybı oluştuğu savunuldu. Bu nedenle “parselin değerini koruması ve bu hak kaybının telafisi için plan hükümlerinin yeniden tanımlanması gerektiği” aktarılarak kat adedi 5’ten 8’e çıkarıldı.

Yeni planın karar notlarına göre, konut alanlarında ada ya da parsel için belirlenen emsal değeri içerisinde kalmak ve emsal alanının maksimum yüzde 5’ini aşmamak kaydıyla ticaret yapıları inşa edilebilecekti. Bu yapılar bağımsız blok olarak veya konut bloklarının zemin ve bodrum katlarında projelendirilebilecekti. Ticari kullanımın gerekliliklerinden dolayı zemin ve bodrum katların kat yükseklikleri asma kat şartı aranmaksızın altı metreye kadar artırılabilecekti.

ASTAŞ, arazide planladığı lüks bir gayrimenkul projesini 2022 yılının başlarında duyurdu.Yılın ortasına gelindiğinde projeyi Yapı & Yapı İnşaat şirketinin üstlendiği ortaya çıktı. Şirketin internet sitesinde proje şöyle tanıtılıyordu:

“Kempinski Residences Balmumcu, şehrin merkezinde yemyeşil korusu, az katlı mimarisi ve dingin yapısıyla şehrin içinde keyifli bir yaşam vadediyor.

İstanbul Boğazı’nın en özel noktasında konumlanan Kempinski Residences Balmumcu; rezidans, villa, bahçe dubleks ve penthouse dairelerinden oluşuyor.

2024 yılında tamamlanması planlanan Kempinski Residences Balmumcu, şehrin en görkemli lokasyonunda, Avrupa’nın en lüks otel zinciri Kempinski ayrıcalıklarıyla yükseliyor.

Kempinski Residences Balmumcu büyüleyici boğaz manzarası eşliğinde benzersiz bir yaşamı, prestij ile buluştururken, estetik ve zarif görüntüsünü modern tasarımlarla destekleyerek zamansız bir yaşamın kapılarını da aralıyor. Ayrıca, ısıtılabilir havuzları, güneşlenme terasları, son teknolojiye sahip fitness salonu ve özel olarak tasarlanan spa merkezi ile sakinlerini yenilenme serüvenine çıkarıyor.

Otel konforunda ayrıcalıklar sunan, benzersiz yaşam alanlarına sahip Kempinski Residences Balmumcu, vadettiği yüksek standartlar ile İstanbul’un göz bebeği olacak.”

Lüks konut yapımını üstlenen Yapı & Yapı’nın İstanbul’da dikkat çeken tek bu projesi bu değildi. Yapı & Yapı şirketi, pistleri kırılarak kullanılmaz hale getirilen Atatürk Havalimanı’nın “millet bahçesi ve külliye” haline getirmek için açılan ihaleyi de almıştı. Dikimevi arazisinde yapılması planladığı projenin duyulduğu günlerde şirketin İstanbul’un en gözde arazilerinden biri sayılan Etiler’deki polis okulu arazisine de rezidans yapmayı planladığı ortaya çıkmıştı.

Barbaros Bulvarı Askeri Lojmanı

Beşiktaş’taki Barbaros Bulvarı üzerinde askeriyeye ait altı adet lojmanın bulunduğu 17 bin 131 metrekarelik arazi de diğer askeri alanlar gibi yapılaşma tehdidi altında. Söz konusu arazi Jandarma Genel Komutanlığı tarafından Toplu Konut İdaresi’ne (TOKİ) devredildi. Söz konusu arazi, İstanbul Çevre Düzeni Planı’na göre “askeri alan”dı ve “Boğaziçi Geri Görünüm ve Etkilenme Sınırı” içinde yer alıyordu.

Daha sonra Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği tarafından “rezerv yapı alanı” ilan edildi ve yeni imar planları hazırlandı. İmar planıyla söz konusu alana “turizm+ticaret+konut alanı” fonksiyonu verildi.

İmar planlarının açıklama raporuna göre, arazideki “askeri alan kullanımı sonlanmış”, arazi “kullanım ve fiziksel ömrünü yitirmiş, sağlıksız yapılar barındırıyordu.”

Plan açıklama raporunda, askeri arazinin çevresindeki gökdelenlerin yüksekliklerine yer verildi. Buna göre, alanın güneyinde 45 katlı Çiftçiler Tower, kuzeyinde 20 katlı Garanti Tower, doğusunda 22 katlı Bellevue rezidans ve batısında 23 katlı İva Deluxe bulunuyor.

Planlama kararlarına göre, yapı yoğunluğu hesaplandığında 406 kişilik bir nüfusun yaşayacağı öngörüldü. Söz konusu nüfus artışının planlama alanı ve çevresinde herhangi bir yoğunluk oluşturmayacağının savunulduğu imar planında, planlanan yapı yüksekliğinin de zemin + 15 kat olması önerildi. İmar planına göre, bu yükseklik çevredeki yapılaşma koşullarından daha düşüktü.

Orhaniye Kışlası

Askeri alanların yapılaşmaya açılmasıyla birlikte bu alanlarda yer alan tescilli yapıların mülkiyeti ve akıbeti de belirsizliğe düştü. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Ocak 2023’te Beşiktaş Mecidiye Mahallesi’yle ilgili bir imar planı değişikliği hazırladı. Plan değişikliğinde planlama alanı Palanga Caddesi üzeri, Merkez Komutanlığı-Orhaniye Kışlası güney-güneydoğusu olarak tarif ediliyordu. Bahsedilen yer İstanbul’un Anayasası olarak bilinen Çevre Düzeni Planı’na göre sit alanıydı. 1/5000’lik planlardaysa “askeri alan” olarak geçiyordu. Kışla arazisinde ayrıca 2. Abdülhamid çeşmesi, Ermeni mezarlığı ve askeri bir depo vardı.

Bakanlık, Eylül 2021’de Yıldız Parkı’nı da içine alan bölgeyle ilgili sit derecesi değişikliği yaptı. Söz konusu alanın sit derecesi “nitelikli doğal koruma alanı” ve “sürdürülebilir koruma ve kontrollü kullanım alanı”na düşürülerek yapılaşmaya açılmıştı. Bakanlık, sit derecesini değiştirerek Çevre Düzeni Planı’nı deldi. Bakanlığın Koruma Amaçlı İmar Planı araştırma raporuna göre, söz konusu alanın doğal sit derecesi değiştiği için imar planı bulunmuyordu.

Raporda, Orhaniye Kışlası’nın yanında bulunan dört adet parselin “tarihi sit alanı” sınırından çıkarıldığı belirtildi. Tescilli kültür varlığı olan kışla binasının basit onarım dışındaki her türlü uygulama öncesi Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulundan izin alınmasına, rölöve, restitüsyon projesinin hazırlanarak Kurula iletilmesine, tüm uygulamaların Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ve İl Müdürlüğünce değerlendirilmesine karar verildiği aktarıldı.

Geçtiğimiz günlerde Orhaniye Kışlası’nı kuşbakışı gösteren bir fotoğrafta alanda inşa faaliyetlerinin başladığı görüntülendi.

Planlar iptal edildi

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın Yıldız Parkı ve çevresini yapılaşmaya açacak sit değişikliği TMMOB Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent Şubesi ve İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından yargıya taşındı. İstanbul 9. İdare Mahkemesi Eylül 2023’te planları iptal etti. Mahkemenin iptal kararında Yıldız Parkı’nın ekolojik, fizyografik ve biyolojik yapısı itibariyle bütün olarak korunması ve “nitelikli doğal koruma alanı olarak korunması gerektiği”ni belirtildi.

Doğal sit alanları tehlike altında

Orhaniye Kışlası’nın imara açılmasına dayanak gösterilen sit derece değişikliği konusu İstanbul’daki birçok doğal sit alanını da tehdit ediyor. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın yetkisinde olan bu işleme Ekolojik Temelli Bilimsel Araştırma Raporu (ETBAR) dayanak oluşturdu. Bu raporun hazırlanması için 2014 yılında ihaleye çıkıldı. İhaleyi Ankara merkezli AKS Planlama isimli şirket kazandı.

Şirketin hazırladığı ETBAR’la doğal sit dereceleri “sürdürülebilir koruma ve kontrollü kullanım alanı”, “nitelikli doğal koruma alanı” ve “kesin korunacak hassas alan” olarak düzenlendi. Bu tanımların ilk ikisi yapılaşmaya izin veriyordu. Sürdürülebilir koruma ve kontrollü kullanım alanlarında turizm faaliyetlerine ve konut inşasına izin veriliyor. Nitelikli doğal koruma alanlarında ise iskele, balıkçı barınağı, bekçi kulübesi, mesire alanları, park ve rekreaktif alanlar, atık su arıtma tesisi, atık su deşarjı, kanalizasyon şebekesi, içme suyu temini, jeotermal su çıkartılması ve iletim hattı, enerji nakil hattı, trafo, şalt sahası, iletişim hattı, ulaşım hattı, açık otopark, teleferik ve telesiyej, sabit olmayan duş, gölgelik, soyunma kabini, büfe ve tuvalet yapılabiliyor.

Şirketin internet sitesindeki bilgiye göre, İstanbul’daki sit alanlarında ekolojik temelli bilimsel araştırma projesi yürütüldü. Projenin tanıtım metninde şöyle yazıyor:

“Doğal sit alanlarının korunarak gelecek nesillere aktarılması, bilimsel kriterler ışığında alanların sahip olduğu biyo-ekolojik (flora, fauna, habitat), jeolojik, hidrojeolojik ve jeomorfolojik değerlerin belirlenmesi ve önerileren ortaya konulması amacıyla “Doğal Sit Alanlarının Değerlendirilmesine İlişkin Teknik Esaslar” çerçevesinde İstanbul ili doğal sit alanlarında dört mevsimi kapsayan “Ekolojik Temelli Bilimsel Araştırma Projesi” yürütülmektedir. Alanların toplamı 58.621,50 ha olup iş halen devam etmektedir.”

AKS Planlama şirketi, İstanbul’daki doğal sit alanlarıyla ilgili yapacağı bu çalışma için Elektronik Kamu Alımları Platformu verilerine göre 139 bin TL almış. İhalenin şartnamesinde, Bakanlığın devraldığı doğal sit alanlarıyla ilgili dosyaların sayısallaştırma çalışmalarında doğrulama işlemlerinin devam ettiği, şartnamede belirtilen alan büyüklüğünde değişim olursa bu alanlada yapılacak çalışmalardan ek ücret talep edilmeyeceği yazılı. Ayrıca doğal sit alanlarının yakın çevresinde önerilecek yeni alanlarla ilgili de ücret talep edilmeyeceği şart koşulmuş.

Mevzuat gereği ETBAR raporu hazırlanırken ilgili doğal sit alanının ardışık olarak dört mevsim boyunca gözlemlenmesi gerekiyor. İhalenin sözleşme bilgilerinden yola çıkarak bir hesaplama yaparsak, şirket bu ihaleden metrekare başına 0,0002 lira kazanmış. Bu da işin bedelsiz yapıldığı anlamına geliyor.

AKS Planlama şirketi, geçmişte İzmir’in Urla ilçesinde Hacılar Koyu’nu da içine alan sit alanını yapılaşmaya açan raporu hazırlamıştı. Adı geçen koyda Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan’a ait olduğu söylenen villa da yer alıyordu.

Şirketin hazırladığı rapor, “yeteri kadar bilimsel olmadığı” gerekçesiyle yargılamalara da konu oldu. Hacıosman Bayırı ve Boğaziçi Üniversitesi arazisinin sit derecesinin düşürülmesine dayanak olan yine bu rapordu. İdare mahkemelerinde açılan davalarda raporun biçim ve içerik olarak sit alanlarının statü sınırlarını tanımlamaya imkan verebilecek bilimsel yeterlilikte olmadığına karar verilmiş, sit değişikliğinin bilimsel temelden yoksun olduğu aktarılmıştı. (Haber Merkezi)

Kışladan şantiyeye: İstanbul’da askeri araziler nasıl dönüştü?

Kışladan şantiyeye-1: Yeşil alan vadettiler, betona boğdular

Kışladan şantiyeye-2: Dönüşümde Kızılay yöneticisine 15 milyonluk ihale

Canan Coşkun anlatıyor: Kışladan şantiyeye...