Kışladan şantiyeye - 5. Askeri araziler nasıl şantiyeye döndü? Çekmeköy ilçesinde barajlar yapılaşma tehdidi altında

CANAN COŞKUN

Kısa Dalga - İstanbul’da askeriyenin kullanımında olması sebebiyle ekolojik sistemi korunmuş ormanlık alanların yapılaşmasını incelediğim yazı dizisinin son halkası Çekmeköy’deki kışlalar. İstanbul’un bir kısmının içme ve kullanma suyu ihtiyacını karşılayan Ömerli ve Elmalı barajlarının koruma havzasında bulunan Çekmeköy’deki kışlalar TRT çekim platoları ve lüks konut projeleri için parçalanıyor.

TRT’ye devredildi

Çekmeköy’de bulunan 3. Kolordu Komutanlığı kışlası, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 29 Ağustos 2019 tarihli yazısı ve Cumhurbaşkanlığı kararnamesiyle "çekim platosu yapılmak ve kurumları görev ve faaliyetlerinde kullanılmak üzere” TRT’ye bedelsiz tahsis edildi. Bu gelişmeden çok kısa bir süre sonra Ekim 2019’da TRT’nin Ulus’taki boğaza nazır binası, Aralık 2020’de de Harbiye’deki tarihi Radyoevi binası depreme karşı dayanıksız olduğu iddiasıyla boşaltıldı.

Kışlanın güneybatısında yer alan bir parselle ilgili de Aralık 2020’de imar planı değişikliği yapıldı. Söz konusu alana “eğitim alanı”, “idari hizmet alanı”, “sağlık alanı”, “belediye hizmet alanı” ve “resmi hizmet alanı (TRT)” fonksiyonları verildi.

TRT’ye yeni yer bulabilmek için Mart 2021’de İstanbul Çevre Düzeni Planı’nda değişiklik yapıldı. Değişikliğin gerekçe raporunda, 493 bin 624 metrekare büyüklüğündeki askeri alanın fonksiyonunun “kentsel ve bölgesel sosyal altyapı alanları” olarak değiştirildiği, alanın TRT kampüsü ve Uluslararası İstanbul Film Platoları olarak planlandığı aktarıldı.

Platolar ağaçların olmadığı yerlere kurulmuş

Film platoları ve kampüs alanının “film dizi ve sinema sektörü için bir eğitim alanının olmasının yanı sıra bir üretim alanı olacağı” savunuldu. Alan içerisinde sertifika programlarının verileceği kampüsler, değiştirilebilir dönüştürülebilir mekânlar, çok amaçlı salonlar ve atölyeler gibi hizmet birimlerinin yer alması planlandı. “Uluslararası tanıtıma katkı sağlayacağı” kaydedilen platolar için “parsellerin arasında boş kalan”, “sık ağaçlıkların olmadığı alanların” tercih edildiği belirtildi. Raporda, “ayrıca sık ağaçlıkta çıkan ağaç çevresi bitkilerin temizlenmesi, bakımsızlığının da giderilmesi, ağaçların ortaya çıkarılması, bu alanlarda yürüyüş yollarının belirlenmesi ve bu alanların zarar verilmeden kullanılabilir hale getirilmesinin” hedeflendiği aktarıldı.

Arazide inşa edilecek yeni yapılar için getirilen koşullarda yapı nizamı, blok boyları, kademelendirme ve bloklar arası mesafe, kat yükseklikleri, çatı eğimi, çatı formu ve genişliği serbest bırakıldı. Plan değişikliğinde arazinin kazı ve dolgu yapılarak düzenlenebileceği, görünen yapı yüksekliğinin 36,5 metreyi geçemeyeceği belirtildi.

İçme suyu barajına 3 km uzaklıkta

Çekim platosu olarak planlanan arazi İstanbul’un bir kısmına içme ve kullanma suyu sağlayan Elmalı Barajı’na üç, Ömerli Barajı’na beş kilometre uzaklıkta bulunuyor. Arazi Sultançiftliği Taşlıtepe Devlet Ormanı’nın bir parçası ve planlama alanı olarak belirlenen kısmın 227 bin 684 metrekaresi sık ormanlık alan.

Planlama alanının içinde İstanbul V Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu’nun 25 Şubat 2009 tarihli tescillenen Said Halim Paşa av köşkü ve müştemilatı bulunuyor. Av köşkü ve müştemilatı araziyle birlikte TRT’ye tahsis edilmiş durumda.

TMMOB Mimarlar Odası ve Şehir Plancıları Odası, planların iptal edilmesi istemiyle dava açmıştı. İstanbul 9. İdare Mahkemesi, açılan dava kapsamında bilirkişi raporu istedi. Aralık 2021’de hazırlanan rapora göre, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’nde yer alan yapı, bitki örtüsü, iklim, flora-fauna, topoğrafya, ekolojik yapı, toprak yapısı analizleri yapılmamıştı. Aynı yönetmeliğe göre, topografik, jeolojik-jeoteknik, hidrojeolojik yapı özellikleri ile arazi kullanımı, tarım ve orman alanları, içme suyu havzaları, sit ve diğer koruma alanları, hassas alanlar, kıyı, altyapı, doğal ve fiziki veriler ile afet tehlikelerinin analiz edilmesi gerekiyordu. Mahkeme tüm bu sebeplerle söz konusu imar planlarının uygulanması halinde telafisi güç zararlar doğabileceğini kaydederek yürütmeyi durdurdu. Planlar Şubat 2023’te mahkeme tarafından iptal edildi, ama mahkeme kararı bakanlığı durdurmaya yetmedi, çünkü Eylül 2023’te yeni imar planları hazırlandı.

Kışlanın güneyi de imara açıldı

Çekmeköy’deki kışlanın bir bölümünün İstanbul Çevre Düzeni Planı’nın delinerek TRT’ye verilmesinden sonra gözler bu defa da kışlanın güneyindeki 85,9 hektar büyüklüğündeki askeri alana çevrildi. Çevre Düzeni Planı Temmuz 2021’de bir kez de bu bölüm için değiştirildi. Alanın “askeri alan” lejantı “havza içi rehabilite edilecek alan” olarak değiştirildi. Bu arazinin devir protokolü Mart 2020’de imzalanarak yürürlüğe giren “Milli Savunma Bakanlığı’na Tahsisli Taşınmazların Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tarafından Değerlendirilmesi Suretiyle İhtiyaç Duyulan Yapı ve Tesislerin Yapımı, Bakım Onarımı ile Askeri Amaçlı Kamulaştırılmasına İlişkin Protokol” kapsamında yapılmış, Kasım 2020’de de “rezerv yapı alanı” ilan edilmişti.

Alt ölçekli imar planı teklifinde, alanın güneyinde önemli merkezi iş alanları ve finans merkezi gibi küresel ölçekte hizmet sağlayacak kentsel çalışma alanlarının olduğu belirtilmiş, yeniden yapılanan sektörler ve iş alanlarının yer taleplerine cevap verebilmesi için bu alanların birlikte değerlendirilmesi gerektiği kaydedilmişti. Plan teklifinde, “yaşam kalitesi yüksek, sosyal ve teknik altyapısı güçlü, afet riski en aza indirilmiş ve fonksiyonel olarak çevresiyle etkileşim içinde, sağlıklı, planlı ve sürdürülebilir yerleşim alanlarının oluşturulmasının amaçlandığı” yazıyordu. Bu nedenle alanda planlanan yapılaşmaya “gelişme konut”, “ticaret+konut”, “cami”, “eğitim alanları”, “park”, “İdari hizmet alanı”, “sosyal tesis” ve “teknik altyapı” fonksiyonları verildi. Alanda ilkokul, ortaokul, lise, özel eğitim tesisi, özel sağlık tesisi, sosyal tesis alanı, kreş, gündüz bakım evi ve cami yapılacaktı. Barındığı özel tesislerden de anlaşılacağı üzere buraya lüks bir yapı grubu inşa edilecekti. Bunu anlamak için Ocak 2022’ye beklememiz gerekecekti.

Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş., Ocak 2022’de Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na söz konusu alana 1774 konut, 141 villa, 56 da ticari alan inşa etmek için Çevresel Etki Değerlendirmesi (ÇED) başvurusu yaptı. Projenin adı Çınarköy, bedeli de 1 milyar 135 milyon 144 bin 874 TL’ydi. Emlak Konut, Kamuoyu Aydınlatma Platformu’na (KAP) yaptığı bildirimde Çınarköy projesinin birinci etabı için Mesa Mesken şirketiyle 1 milyar 150 milyon TL’lik sözleşme imzalandığını belirtti. Projenin ikinci etabı için Aydur İnşaat ile Cevahir Yapı şirketiyle anlaşan Emlak Konut, bu şirketlerle 1 milyar 230 milyon TL’lik bir sözleşme imzalandığını açıkladı. Projenin üçüncü etabı için ise Serra Mühendislik şirketi ile 635 milyon TL’lik sözleşme imzaladığı açıklandı. Bu yaz sonunda bitirilmesi planlanan Çınarköy projesinde ev fiyatları 4 milyon TL ile 49 milyon TL arasında değişiyor.

Bir lüks konut projesi daha geliyor

Çekmeköy’deki askeri alan öylesine büyüktü ki her köşesinden bir lüks konut projesi peyda oluyordu. Kışlanın güneydoğusunda Taşdelen civarında kalan 187 bin 750 metrekare bölümünün daha imara açılması için Temmuz 2021’de İstanbul Çevre Düzeni Planı’nda değişiklik yapılmıştı. Burası 2017’deki Çevre Düzeni Planı’na göre “tarım alanı”ydı. Plan değişikliği raporunda, Milli Savunma Bakanlığı ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) arasında imzalanan “askeri hastaneler” protokolü doğrultusunda 28 Nisan 2015’te TOKİ’ye devredildi. Protokolün amacı, Türk Silahlı Kuvvetleri Sağlık Komutanlığı’nın yeni sağlık tesisi ihtiyaçlarının karşılanması için belirlenen arazilerin Milli Savunma Bakanlığı’nda olan tahsisinin kaldırılarak TOKİ’ye devredilmesi karşılığında belirlenen yeni sağlık tesislerinin yapılmasıydı. Hakkari Yüksekova, Van, Şırnak, Diyarbakır, Kars/Sarıkamış, İstanbul Beşiktaş (Harp Akademileri kışlası), İzmir ve Ankara Etimesgut’ta asker hastaneleri yapılması planlanmış, bunların yapımı için gerekli finansman da Çekmeköy kışlasının Taşdelen civarında kalan kısmından karşılanacaktı.

Plan değişikliği gerekçesinde, Çınarköy projesi için yapılan değişiklik gerekçesinde olduğu gibi İstanbul’un yapısal dönüşümü sürecinde yeniden yapılanan sektörler ve iş alanlarının yer taleplerine cevap verebilmesi için bu alanların birlikte değerlendirilmesi gerektiği belirtildi. Arazinin lejantı “kentsel meskun alan” olarak değiştirildi.

Alt ölçekli imar planı değişiklik teklifinde, bölgenin konut alanı olarak gelişim trendi içinde olduğu belirtilerek, “Yapısal ve mekânsal alanda, toplum bilincini, sosyal birlik duygusunu ve özlenen mahalle yaşamını en üst seviyeye çıkartacak şekilde projelerin tasarlanması ve hayata geçirilmesi hedeflenmektedir” denildi. Alt ölçekli planda alana “konut+ticaret alanı”, “eğitim tesis alanı”, “sağlık tesisi alanı”, “cami alanı”, “sosyal ve kültürel tesis alanı” ve “teknik altyapı alanı” fonksiyonları verilmişti. Tıpkı Çınarköy projesinde olduğu gibi yeni bir lüks konut projesini andırıyordu bu kullanımlar.

Söz konusu arazi TOKİ tarafından 96 milyon 206 bin 225 TL’ye Emlak Konut’a satıldı. Emlak Konut da DAP Yapı’nın iştirak şirketlerinden Eltes İnşaat ile arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı sözleşmesi imzaladı.

Ormanköy için DAP Yapı’ya ait şirketlerden Eltes İnşaat, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na ÇED başvurusunda bulundu, Bakanlık ÇED gerekli değildir kararı verdi. Projenin bedeli 127 milyon 105 bin 914 TL’ydi. Projenin birinci etabında 345 daire, 47 home-ofis, 68 dükkan, ikinci etabındaysa 550 daire ile dört adet dükkan yapılacaktı. İkinci etabının bedeliyse 189 milyon 219 bin 9 TL’ydi.

Projedeki evlerin satış fiyatı 5 milyon TL ile 30 milyon TL arasında değişiklik gösteriyor.

Kışlaya 3. konut projesi

Ormanköy ve Çınarköy konutlarının yükseldiği alanın ortasında yeni bir konut projesi daha inşa edilecek. Emlak Konut, Ormanköy projesinde olduğu gibi bu projede de yüklenici firmalar İzka Gayrimenkul ve Park İstanbul ile arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı sözleşmesi imzaladı. Yüklenici şirketler de 12 Temmuz’da Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na ÇED başvurusunda bulundu. Proje tanıtım dosyasına göre, projenin bedeli 1 milyar 316 milyon 893 bin 831 TL. Proje kapsamında 23 bin 849 metrekare alana yedi blokta 456 adet konut inşa edilmesi planlanıyor.

Yazı dizisi boyunca askeriye elinde bulunması sebebiyle ekolojisi bozulmadan bugüne kadar yeşil kalabilmiş ormanlık alanların yapılaşmaya nasıl açıldığını ele aldık. Askeriyenin elinde bulunması sebebiyle halkın kullanımına kapalı olduğu söylenen bu alanlar lüks konut projelerine açılarak halkın hiçbir şekilde ulaşamayacağı alanlar haline geliyor. “Özlenen mahalle yaşamı” diye pazarlanan projeler İstanbul’un akciğerleri kuzey ormanlarını parsel parsel öğütmeye devam ediyor. (Haber Merkezi)

Kışladan şantiyeye: İstanbul’da askeri araziler nasıl dönüştü?