2020-2021 ve 2022 yıllarındaki hızlı çıkışın ardından konut fiyatları 1 yılı aşkın süredir yerinde sayıyor.
Satışlar azaldı.
Türkiye 2024 başında dünyada reel konut fiyatlarının en çok gerilediği 3. ülke oldu.
Çünkü...
Yüksek faiz ortamında mevduattan yüzde 50 ve üzeri gelir elde etme imkanı varken kimse konuta yatırım yapmadı.
Kiraların bir anda patlaması yüzünden kiracılarla yaşanan sorunlar da vatandaşları "tasarruf amacıyla" konut satın almaktan vazgeçirdi.
Ancak...
Ağustos ayında konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 9.9 artışla 134 bin 155 adede yükseldi. Aylık bazda yılın en yüksek satışı gerçekleştirildi.
Bu rakam önümüzdeki sürece ilişkin ipucu niteliğinde.
Fiyatlar hızla artabilir.
Nitekim...
Kredi faizlerindeki hafif bir düşüşü bile fırsat bilip fiyatı artıran bir emlakçıya 100 bin lira ceza verildi.
XXX
Orta Vadeli Programda 2025 yılı için öngörülen yüzde 20'lik enflasyon hedefi tutarsa, konut satışları patlar.
Bu rakam enflasyonun yarıya düşmesi demek.
Dolayısıyla, konut kredilerindeki faizler de yüzde 50 geri çekilecektir.
Hatırlatalım:
Yeni konut yapım maliyetleri, konut satış fiyatlarının üstüne çıkmış durumda.
O nedenle, konut satın almak orta ve uzun vadede oldukça cazip getiri sunabilir.
XXX
Basit bir hesap....
2022 yılında 5 milyon lira olan bir konut, 2024 yılında 4 milyon liraya düştü.
Oysa 2024 yılında TÜİK enflasyonu bile yüzde 70'leri gördü.
Piyasa bunu hafızasına kaydetti.
Demirin, çimentonun, kumun, tuğlanın fiyatı enflasyona paralel arttı.
Maliyetleri neredeyse ikiye katlandı.
Bu yüzden...
Enflasyon gerileyip kredi muslukları açıldığında konut fiyatlarında patlama olabilir.
Şu andaki düşük fiyatlar üzerinden konut satın alanlar 1-2 yıl içerisinde büyük kazanç sağlayabilir.
Enflasyon ortamında fiyatı düşen ya da sabit kalan bir şey varsa, orada mutlaka bir fırsat ve kar var demektir.
Yakın geçmişte benzer süreçler yaşandı.
Birkaç yıl sabit kalan konut fiyatları bir anda patladı.
Şimdi yine aynı sürece giriliyor.
XXX
Bu arada....
Mevduat cazibesini kaybetmeye başladığında gayrimenkulle birlikte borsa da hareketlenebilir.
Dövizde yakın gelecekte bir patlama imkanı görünmüyor.
Bu da konut ve borsaya yönelişi tetikleyebilir.
XXX
Borsa ve gayrimenkul deyince...
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarında (GYO) beklenti oluşmaya başladı.
GYO hisselerinin 1 yıllık getirisi yüzde 20 gibi düşük seviyede.
Bu yüzden...
Aracı kurumların tavsiyesi pozitife döndü.
GYO'larda "hareketli ortalamalar" ve "teknik indikatörler" "güçlü al" sinyali veriyor.
Hisse senetleriyle ilgili tartışma platformlarında da "faizler düşecek, gayrimenkul fiyatları artacak. Bu da GYO hisselerini olumlu etkileyecek" şeklinde yorumlar paylaşılıyor.
Borsadaki meşhur sözü hatırlatma zamanıdır:
"Beklenti alınır, gerçekleşme satılır."
XXX
FED'in 4.5 yıl aradan sonra faiz indirmesi nedeniyle Türkiye'ye döviz girişinin artması bekleniyor.
Enflasyona paralel olarak faizler düşse dahi Türk bonoları cazibesini bir süre daha koruyacaktır.
Ancak...
Özellikle 2025'in ikinci yarısından itibaren yatırım tercihleri değişecek gibi.
Eğer...
İsrail'in bölgedeki cinnet hali Türk piyasalarına zarar vermezse.
