İran'dan göç dalgası gelirse...

Sınır komşumuz İran'ın nüfusu 90 milyon.

Yüzde 40'ı Azeri.

Yani...

Türk kökenli İranlılar.

İsrail-İran "vuruşması" büyür veya İran'da bir iç karışıklık çıkarsa Türkiye'ye yeni bir göç dalgası tetiklenebilir.

Suriye deneyimini hatırlarsak...

Bu göç dalgasının ne gibi komplikasyonlar yaratacağını tahmin etmek güç değil!

XXX

Kitlesel göç olursa, Türkiye'de konut fiyatları ve kiralar beklenmedik ölçüde artabilir.

Çünkü...

Talepte büyük bir patlama olacak.

Bu da fiyatlara ve kiralara yansıyacak.

Suriyeliler geldiğinde de aynısı olmuştu.

XXX

Dünya Gazetesinden Naki Bakır, Türkiye'de son 10 yılda kirada oturan nüfusun 7 milyon kişi arttığını, kiracıların oranının yüzde 22'den 28'e çıktığını yazdı.

Bu rakamlar, olası bir faiz indiriminde kiracılıktan kurtulmak için banka kredilerine ve satılık konutlara hücum olacağını gösteriyor.

Eğer...

İran'dan göç dalgası yaşanırsa, konuta talep daha da yükselecek bu da fiyatları ve kiraların "beklentilerin ötesine" taşıyacaktır.

XXX

Son 13 yıldır yabancılara satılan konut sayısı 400 bini aştı.

Doğrudan yabancı sermaye girişinin üçte birini konut satışı oluşturuyor. Son 22 yılda yabancılara konut satışı 70 milyar doların üzerinde.

Türkiye 400 bin dolarlık konut alıp 3 yıl elinde tutan yabancılara vatandaşlık hakkı veriyor.

Rusya, İran ve Iraklılar konut alımında ilk 3 sırada.

İran vatandaşlarının satın aldığı konut sayısı 50 bini geçti.

XXX

Yeri gelmişken bir detayı aktaralım:

Bazı yabancılar "yatırım" amacıyla konut satın alıyor.

Türkiye'de konut fiyatlarının artış hızı Avrupa ortalamasının üzerinde.

Bu yüzden...

Birçok yabancı 400 bin dolara konut satın alıp vatandaşlık elde ettikten sonra 1 milyon doların üzerinde fiyatlarla satış yaparak büyük kazanç elde etti.

XXX

Türkiye'de 1 milyon 600 bin konut stoku var, ama bu ilk talep dalgasında hızla eriyebilecek bir rakam.

Çünkü...

24 milyon kiracı var.

Fiyatlar yüksek, hane halkı gelirleri düşük olduğu için satılamayan konutlar, faiz indirimi ve olası bir göç dalgası durumunda kısa sürede eriyebilir.

Kiralar "uçtuğu" için herkes ev sahibi olmanın yollarını arıyor.

XXX

Belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı geçen yıla göre yüzde 16.7 oranında azalmış.

Yani...

Bina yapım hızı düşüyor.

Müteahhitler elindekini satamadığı ve daha önemlisi inşaat malzemelerinin fiyatları yükseldiği için yeni bina yapmaya yönelmiyor.

Üretim hızı düşük, ama "potansiyel" talep yüksek.

Enflasyon faktörünü göz ardı etmemek lazım:

Yeni bina yapım maliyetleri bugün 2. el olarak satılan konutların fiyatlarını geçti.

Anlamı şu:

Konut stoku bulunsa da fiyatlar yukarı yönlü seyrini devam ettirecek.

Zaten...