Türkiye’de 2021 yazından bu yana konut fiyatları ve kira artışlarında yaşanan artış alarm verir düzeyde. Enflasyonun resmi olarak yüzde 73’lerdeki seyri ile reel arasında ciddi uçurum var. Tam da bu nedenle konut piyasasında görülen enflasyon, ev fiyatlarında yüzde 100 ile yüzde 300 arasındaki değişimle kendini gösteriyor.

Oysa Türkiye’de herkesin ev almaya gücü yetmiyor. Gerçek enflasyonun açıklananın çok üzerinde olması ev sahiplerini TÜFE oranlarının üzerinde kira artışları yapmaya itiyor. Ancak ücretleri yılda bir defa, kamudaysa enflasyon farkı alan çalışanlar için maaşın/ücretin kiraya ayrılmasıyla noktalanıyor. Konut sektöründe gökyüzünün sınır kabul edilmesiyle yaşanan bu açmaz hükümeti çözüm önerileri bulmaya itiyor ve peki bu çözümler ne kadar gerçekçi? Bu yazıda bu soruya yanıt arayacağız.

SON 10 YILDA KİRACI SAYISI YÜZDE 30 ARTTI

TÜİK verileri incelendiğinde Türkiye’de kendi evinde oturan kişi sayısı yüzde 57,5. Kiracılara bakıldığında bu oranın yüzde 26,8 olduğu görülüyor. Kiracı sayısındaki artış dikkat çekici, zira son altı yıl içinde ciddi bir artış var. Örneğin 10 yıl önce kendi evinde oturanların oranı yüzde 60 iken kiracıların oranı yüzde 20,9’du. Yani 10 yılda kiracı sayısı yüzde 30 düzeyinde artmış.

Ev sahipliği oranındaki düşüşün yanında Türkiye’de son dönemde dikkat çeken bir başka durum daha var. Yeni ev sahiplerinin sayısındaki gerileme. Yani ev satışları var ancak bunlar ilk defa ev alan kişiler değil. Örneğin verilere göre 2013-2022 arasında dönemde yıllık 1,3-1,5 milyon arasında konut satışı gerçekleşiyor. Peki ev sahipleri kimler?

Konut satışları hız kesmeden sürdüğü halde kiracı sayısında artış olması şu anlama geliyor, konutları alanların büyük bir kısmı hali hazırda evi olanlar, şirketler ve yabancılar. Türkiye’de ekonomideki sarsıntı belirli miktarda parası olanları alternatif araçlara yönlendiriyor. Bunların başındaysa konut geliyor.

KONUT FİYATLARI VE KİRA AÇMAZI

Merkez Bankası Konut Fiyat Endeksi mart verilerine göre konut fiyatları Türkiye genelinde yıllık bazda yüzde 110 arttı. İstanbul, Ankara ve İzmir gibi şehirlerde bu oran yüzde 150’lere kadar çıkıyor. 10 yıllık göstergelere bakıldığında artışın yüzde 600’lere kadar çıktığı görülüyor. Hal böyle olunca yatırımcılar böylesi artışın olduğu ve getirisi yüksek konut sektörüne yöneliyor. Ancak bu denklemde ciddi oranda kayıp yaşayanlar da var: Kiracılar.

Son 10 yılda kiracı sayısı üçte bir oranında artış gösteriyor ancak artan sadece kiracı sayısı değil, kira fiyatları da ivmelenmeye devam ediyor. Ankara Çankaya’da 2020’de 1200-1500 lira arasında olan kiralar, 2022’de 4 bin 500-7 bin bandına çıkmış durumda.

İstanbul’daki durum daha vahim. Geçtiğimiz yıl merkezi bir semtte 2 bin 500-3 bin 500 bandında bir evde oturanlar hali hazırda 12 bin-15 bin bandındaki kiralarla karşı karşıya. Yeni ev tutacaklar için artan kiralar bir açmaz. Bir de kontratı sürenler var. Pek çok kontrat yıllık zamanlara dayanıyor ve bunlar söz konusu kontrat dönemine kadar olan enflasyonun ortalamasına göre zamlanıyor/du. Zamlanıyordu, diyoruz çünkü artık bu kontrat şartlarına uymayan ev sahipleri var. Yıl içinde yapılan ara zamlar, kontrata rağmen piyasanın üstünde artış talepleri….

Bu nedenle de Sulh Hukuk Mahkemeleri'ndeki her 10 davadan üçü kira tespiti için açılıyor. Örneğin bir önceki yıla göre bu dava sayısında bir yıl içinde yüzde 30’luk artış var. Mahkemelere ciddi yük getiren, cep yakan bu durum karşında hükümet bir takım düzenlemelere gitmek zorunda kaldı. Peki bu çözümler ne kadar gerçekçi?

KİRA ZAMMINA GELEN YÜZDE 25 SINIRI VE ALMANYA’DAN OĞLUM GELECEK SENDROMU

Hükümetin kira zamları ve bunun ciddi bir barınma sorununa dönmesi ihtimaline karşı attığı üç adım mevcut. Sırasıyla bu düzenlemelerin işlevselliğine ve etkisine bakalım.

İlk adım hukuk alanından geldi: Arabuluculuk mekanizması. Yukarıda özetlenen dava yükündeki artış hükümetin kira tespitinde ev sahipleriyle kiracılar için ara mekanizma koymasına neden oldu. Dava açılmadan önce kiracı ya da ev sahibi arabuluculuk üzerinden bir araya gelecek. Eğer anlaşamazlarsa dava açılacak. Bu uygulama bir noktada sınırlı etkiye neden olabilir. Zira tarafların talepleri yakınsa mümkün olabilir. Ancak 2 bin 500 lira kira veren kiracıdan ev sahibinin 8 bin istemesi durumunda orta yolun bulunması pek olanaklı değil.

İkinci adım, ilan sitelerine verilen ilanların gelir dairesince takibiydi. Bu var olan sorunun küçük bir kısmı için çözüm. Örneğin sitelere olmayan evleri yüksek kiradan vererek piyasada kiraların artışını tetiklemek. Kısmi bir engelleme sağladı. Bununla beraber piyasasının çok arttığı semt ve illerde durumu çok da değiştirmedi.

Son çözümse en etkili olan. Adalet Bakanı Bekir Bozdağ 8 Haziran’da açıkladı. Açıklamaya göre, konut kiraları, 1 Temmuz 2023 yılına kadar yenilecek kira sözleşmelerinde bir önceki seneki kiranın yüzde 25’ini geçmeyecek şekilde bir artış yapılması imkanı getiriliyor. Öncelikle bu bir zorunluluk mu olacak, belli değil.

İkincisi, sorun hukuki bir ayak da içeriyor: Toplumda yaygın olarak bilinen “Almanya’dan oğlum gelecek, çıkın” durumu. Bu projeksiyonda yüzde 25’lik artışın zorunlu olmasını dikkate alırsak, ev sahipleri daha önce TÜFE oranında zam yapıyordu. Haziran için bu oran yüzde 39,33. Temmuzda yüzde 40-50 bandında olması beklenebilir. Pek çok ev sahibi buna razı olmuyor, tam da bu nedenle dava sayısı artıyor. Bir de artışın yüzde 25’le sınırlı kalması ev sahibine şöyle bir kapı açıyor:

Kontrata göre kiracı periyodik ödemelerini düzgün yapıyorsa, kontratta belirlenen (genelde TÜFE) oranında zam yapıyorsa ev sahibi ancak 5 yıl sonra kira tespiti talep edebiliyor. Ancak burada bir açık kapı var. Şimdi ev sahiplerine “bırakın TÜFE’yi yüzde 25 zam yapacaksınız” diyorsunuz. Ev sahibi, “benim kiracımla bir sorunum yok ancak evde ben oturacağım” derse kiracı kendisine verilen süre içinde, genelde altı ay içinde evi boşaltmak zorunda.

'ALMANYA'DAN GELEN' OĞUL ALMANYA'YA 'DÖNERSE' NE OLACAK?

Borçlar Kanunu gereğince, ev sahibi, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kiracısını çıkarabiliyor. Bu durumda örneğin ev sahibi kiracıyı tahliye etti ve evine geçici süreliğine yerleşti. Belli bir süre oturup “Koşullarım değişti” diyerek evden çıkıp yeniden kiralamasına engel yok. Yani Almanya’dan gelen oğul, bir süre sonra Almanya’ya geri dönebilir.

Böyle bir şey yaşadığında ev sahibi kanunu kötüye kullanmış oluyor, zira yasaya göre ancak üç yıl sonra evini yeniden kiraya verebilir. Ama bunu kim tespit edecek? İşte burada yük eski kiracıda. Eski kiracı bu durumda ev sahibine dava açıp 12 aya kadar tazminat alabiliyor. Ancak burada iş kiracının durumu takip etmesinde ve dava açmaya karar vermesine bağlı... Eğer kiracı uğraşmazsa, işte o zaman ev yeniden kiraya, piyasa koşullarına, göre verilebilir. Arada olansa evi tahliye eden, büyük ihtimalle aylarca ev arayıp bulamayacak olan kiracılara olacak. Ev sahibi aradaki zararını yeni kira fiyatıyla telafi edebilir. Kiracı ne yapacak peki…

KAYITDIŞI AYAĞI

Bir de durumun kayıt dışı ayağı var. Ev sahibi, yasal yüzde 25’lik zammı yapıp farkı elden isteyebilir. Kanunen kiracının bunu ödememesi gerekiyor. Ancak sorun çıkmasını istemeyen, yeni ev bulamayacağını bilen pek çok insanın bu ikilemde yüzde 25’in üzerinde artış yapması ihtimali de çok güçlü.

Açık olan, konutta yaşanan bu krizin genel ekonomi politikalarının bir sonucu olması. Resmi enflasyonun yüzde 73,5, dolar kurunun 17 lira sınırını aştığı, zamların yüzde 100-300 arasında değiştiği koşullarda konut cephesinde iyileşme beklemek fazla naifçe değil mi? Ayrıca yıllarca inşaat da inşaat demenin bir sonucu olmayacak mıydı…